AJB Adalah Akta Jual Beli: Simak Fungsi, Dasar Hukum, Cara Mengurusnya

PropertyKlik.com – AJB adalah dokumen yang berisi catatan atas terjadinya suatu transaksi jual beli properti, seperti transaksi jual beli tanah, rumah, dan lainnya. Misalnya saja ketika melakukan jual beli rumah, ada sejumlah dokumen yang harus diurus agar transaksi yang terjadi dianggap legal dan sah. Nah, AJB yang kepanjangan dari Akta Jual Beli merupakan salah satu dokumen penting tersebut.

Sebagai contoh, Anda membeli rumah, baik pembelian secara cash maupun KPR. Saat akad kredit pihak PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli yang menjadi bukti perpindahan kepemilikan atas tanah atau bangunan secara sah. Kehadiran AJB ini menjadi sangat penting karena merupakan bukti yang bisa digunakan untuk menggugat salah satu pihak jika lalai memenuhi kewajibannya.

Akta Jual Beli juga memiliki dasar hukum yang jelas sehingga tidak boleh diabaikan dalam proses jual beli rumah. Bagi Anda yang berencana membeli rumah, penting untuk memahami segala hal terkait AJB atau Akta Jual Beli ini. Simak penjelasan lengkapnya lewat poin-poin berikut ini:

AJB Adalah

AJB adalah Akta Jual Beli yaitu dokumen otentik yang isinya memuat bukti aktivitas transaksi jual beli serta peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dokumen ini biasanya dibuat pada saat proses akhir jual beli rumah setelah pembeli melunasi pembayaran dan bisa diurus sekaligus dengan balik nama sertifikatnya.

Akta Jual Beli hanya bisa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar kepemilikan yang baru berkekuatan hukum tetap. Lebih detail, di dalam Akta Jual Beli biasanya tercatat kesepakatan jual beli tanah atau rumah, jenis sertifikat yang digunakan (SHM/HGB), luas tanah, ukuran tanah, dan batas bidang tanah, serta nominal transaksi dari harga yang telah disepakati.

Di dalamnya tertera juga pernyataan jika penjual telah menerima uang pembelian yang dibuktikan dengan lampiran tanda terima atau kwitansi. Jadi penjual tidak bisa semena-mena mengklaim belum mendapat uang pelunasan tanah/rumah dari pembeli di kemudian hari.

Poin lainnya yang ada dalam Akta Jual Beli adalah pernyataan penjual yang menjamin bahwa tanah atau bangunan yang dijual sedang tidak berada dalam sengketa, ancaman penyitaan, tidak sedang dijaminkan pada pihak manapun (baik tercatat maupun tidak), dan bebas dari beban-beban lainnya.

Dari penjelasan tersebut, kita semua jadi lebih harus berhati-hati jika ada yang menjual rumah tanpa mengurus dokumen penting seperti Akta Jual Beli karena rawan terkena penipuan.

Fungsi AJB Adalah

Sebuah proses transaksi jual beli rumah dapat dikatakan selesai jika penjual dan pembeli telah membayar pajak serta menyelesaikan administrasi termasuk membuat Akta Jual Beli (AJB). Karena itu Anda perlu curiga jika menemui penjual yang tidak mau mengurus Akta Jual Beli dan sebaiknya tidak melanjutkan transaksi karena berpotensi terjadi kecurangan di kemudian hari.

Untuk itu, penting untuk memahami fungsinya mengingat AJB atau Akta Jual Beli adalah dokumen hukum yang memainkan peran kunci dalam proses transaksi properti di Indonesia. Berikut adalah beberapa fungsi utama dari Akta Jual Beli:

1. Fungsi AJB Sebagai Pemindahan Hak Kepemilikan

Fungsi pokok Akta Jual Beli adalah pemindahan hak kepemilikan properti dari penjual ke pembeli. Dokumen ini mencatat perpindahan hak secara sah dan memberikan kepastian hukum terkait kepemilikannya.

2. Fungsi AJB Sebagai Bukti Sahnya Transaksi

Akta Jual Beli merupakan bukti sah yang mendokumentasikan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Ini mencakup rincian harga, syarat-syarat penjualan, dan klausul-klausul lainnya yang telah disepakati bersama.

3. Fungsi AJB Sebagai Perlindungan Hukum

Akta Jual Beli memberikan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak, untuk pembeli dan penjual. Dengan adanya dokumen ini, setiap sengketa yang mungkin muncul terkait kepemilikan atau transaksi dapat diselesaikan berdasarkan hukum.

4. Fungsi AJB Sebagai Pencegahan Penggandaan Hak

Akta Jual Beli membantu mencegah terjadinya ganda hak, yaitu situasi di mana properti dijual kepada lebih dari satu pembeli. Dengan adanya dokumen ini, kepemilikan resmi dicatat dan tidak dapat dipertanyakan.

5. Fungsi AJB Sebagai Persyaratan untuk Memperoleh Kredit

Bank atau lembaga keuangan sering mengharuskan adanya Akta Jual Beli sebagai syarat untuk memberikan pinjaman properti. Dokumen ini memberikan jaminan dan kepastian bahwa properti dapat dijaminkan secara sah.

6. Fungsi AJB Sebagai Bukti Pemungutan Pajak

Akta Jual Beli digunakan sebagai dasar untuk menghitung dan membayar pajak penjualan (PPN) serta pajak penghasilan (PPh) yang terkait dengan transaksi properti.

7. Fungsi AJB Sebagai Verifikasi Legalitas Tanah

Akta Jual Beli mencatat informasi tentang transaksi terkait tanah. Ini membantu memverifikasi legalitas tanah, termasuk status sertifikat dan hal lainnya.

8. Fungsi AJB Sebagai Perlindungan dari Pihak Ketiga

Akta Jual Beli memberikan perlindungan terhadap klaim atau tuntutan hak atas properti yang mungkin diajukan oleh pihak ketiga yang tidak terlibat dalam transaksi.

Berdasarkan fungsi-fungsi di atas, Akta Jual Beli menjadi instrumen krusial dalam memastikan keberlanjutan dan keabsahan transaksi properti, serta melindungi hak dan kepentingan pembeli dan penjual.

Dasar Hukum AJB Adalah

Dasar hukum terkait Akta Jual Beli (AJB) di Indonesia dapat ditemukan dalam beberapa peraturan perundang-undangan. Berikut adalah beberapa dasar hukum utama terkait AJB di Indonesia:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UU Agraria)

UU Agraria merupakan dasar hukum utama terkait dengan pemilikan tanah di Indonesia. Bagian-bagian tertentu dari UU Agraria mengatur mengenai transaksi tanah, dan Akta Jual Beli menjadi instrumen yang penting dalam transaksi tanah.

2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

PP No. 24/1997 mengatur prosedur pendaftaran tanah dan hak atas tanah. Akta Jual Beli digunakan sebagai dasar dokumen untuk melakukan pendaftaran tanah di kantor pertanahan setempat.

3. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

UU ini mengatur peran notaris dalam pembuatan dokumen hukum, termasuk AJB. Notaris memiliki peran penting dalam mengesahkan dan membuat Akta Jual Beli yang sah secara hukum.

4. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Pokok-Pokok Agraria

PP No. 37/1998 adalah peraturan yang mengatur pelaksanaan UU Agraria. Ini mencakup ketentuan-ketentuan lebih rinci terkait dengan Akta Jual Beli dan transaksi tanah.

5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 31 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemecahan dan Penggabungan Tanah

PP No. 31/1999 mengatur prosedur pemecahan dan penggabungan tanah. AJB dapat digunakan sebagai dokumen yang diperlukan dalam proses tersebut.

6. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris

UU ini mengatur secara lebih rinci mengenai peran notaris dalam pembuatan akta, termasuk Akta Jual Beli. Akta Jual Beli yang dibuat oleh notaris memiliki kekuatan hukum yang diakui.

Penting untuk selalu merujuk pada undang-undang dan peraturan terkait terbaru serta mendiskusikan kebutuhan spesifik dengan seorang ahli hukum atau notaris yang berkompeten ketika akan melakukan transaksi properti dan pembuatan AJB.

Syarat Membuat AJB Adalah

Pembuatan Akta Jual Beli memang tidak bisa sembarangan dan hanya bisa dilakukan oleh PPAT di kantor Notaris/PPAT. Ketika akan memasuki tahap akhir proses jual beli rumah, inilah sejumlah dokumen yang harus disiapkan sebagai syarat membuat AJB:

1. Data Tanah/Bangunan

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir disertai Surat Tanda Terima Setoran (STTS)
• Sertifikat Tanah Asli
• Surat Izin Mendirikan Bangunan
• Bukti Pembayaran Rekening Listrik, Telepon, dan Air
• Surat Roya dari Bank (Jika masih hipotik)

2. Data Penjual dan Pembeli

• Fotokopi KTP suami dan istri (jika sudah menikah)
• Fotokopi KK
• Fotokopi Akta Lahir
• Fotokopi Akta Nikah
• Fotokopi NPWP
• Surat keterangan WNI atau ganti nama (untuk WNI keturunan jika ada)
• Fotokopi BPJS Kesehatan

Jika semua berkas persyaratan telah dipenuhi, maka langkah selanjutnya adalah:

1. Pemeriksaan keaslian sertifikat ke BPN (bisa dibantu PPAT)
2. Penjual membayar pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi
3. Penjual membayar Pajak Jual Beli
4. Penjual memberikan surat pernyataan jika tanah/rumah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

Cara Mengurus AJB

Setelah mengetahui persyaratan untuk membuat Akta Jual Beli, Anda bisa mengikuti langkah-langkah berikut ini untuk mengurus AJB:

1. Setelah mencapai kesepakatan jual beli dengan penjual, datangi kantor PPAT setempat dengan membawa syarat dokumen yang diperlukan. Apabila transaksi melalui KPR, pihak bank akan mengarahkan penjual dan pembeli ke Notaris/PPAT yang telah ditunjuk.
2. Sertifikat tanah serta dokumen lain seperti identitas penjual pembeli dan bukti pembayaran PBB akan diperiksa untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak atau kekurangan lainnya oleh petugas PPAT
3. Pengecekan kesesuaian data teknis dan hukum antara sertifikat dengan buku tanah di kantor pertanahan untuk memastikan jika tanah sedang tidak dalam sengketa atau menjadi jaminan.
4. Pemeriksaan surat persetujuan penjualan dari suami dan istri (jika penjual telah menikah). Jika tanah adalah waris, ahli waris harus menunjukkan surat keterangan kematian. Sementara apabila suami atau istri telah meninggal dunia maka anak dari penjual wajib hadir dan memberikan persetujuan.
5. Penyerahan bukti pembayaran pajak seperti pajak penghasilan dan BPHTB
6. Setelah dokumen diverifikasi dan dianggap tidak ada masalah selanjutnya adalah penandatanganan akta yang harus dihadiri oleh pihak penjual, pembeli, dan saksi yang berasal dari kantor PPAT.

Sebelum menyerahkan seluruh berkas, pastikan data pada KTP, KK, dan Akta Lahir sudah sinkron. Jangan sampai ada perbedaan penulisan nama, tempat lahir, dan data lainnya karena proses pembuatan AJB akan tertunda dan pihak PPAT bisa meminta penjual atau pembeli mengubahnya di kantor DISDUKCAPIL setempat.

Beda SHM dan AJB Adalah

SHM dan AJB adalah dua dokumen penting dalam dunia properti, namun memiliki perbedaan yang signifikan dalam hal fungsi, kekuatan hukum, dan proses pembuatannya. Berikut adalah penjelasannya:

a. Akta Jual Beli (AJB)

• Fungsi: AJB adalah bukti tertulis yang menunjukkan kesepakatan jual beli atas suatu tanah atau bangunan.
• Kekuatan hukum: AJB bukan bukti kepemilikan yang sah atas tanah atau bangunan. AJB hanya menjadi bukti sah atas peralihan hak dari penjual kepada pembeli.
• Proses pembuatan: AJB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setelah proses jual beli selesai.

b. Sertifikat Hak Milik (SHM)

• Fungsi: SHM adalah bukti kepemilikan yang sah atas suatu tanah atau bangunan. SHM merupakan dokumen hukum terkuat yang menunjukkan bahwa pemegang sertifikat tersebut memiliki hak penuh atas tanah atau bangunan.
• Kekuatan hukum: SHM memberikan kepastian hukum bagi pemilik tanah atau bangunan. SHM juga menjadi syarat utama untuk melakukan berbagai transaksi terkait properti, seperti:
  • Meminta pinjaman bank
  • Membuat balik nama
  • Menjual properti
• Proses pembuatan: SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) setelah melalui proses yang panjang dan kompleks, termasuk:
  • Pengukuran tanah
  • Pendaftaran tanah
  • Pemeriksaan tanah
  • Penerbitan sertifikat

Kesimpulan:

Aspek	AJB	SHM
Fungsi	Bukti kesepakatan jual beli	Bukti kepemilikan yang sah
Kekuatan hukum	Lemah	Kuat
Proses pembuatan	Singkat	Panjang dan kompleks
Penerbit	PPAT	BPN

Itulah penjelasan lengkap terkait AJB, pengertiannya, fungsi, dasar hukum, syarat dan cara mengurusnya. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah.

PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja