PropertyKlik.com – Cara membuat sertifikat tanah memang bisa dengan bermacam cara, bisa mandiri atau diurus sendiri, atau memanfaatkan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berdasarkan Pasal 19 ayat 2 huruf c, sertifikat tanah didefinisikan sebagai surat tanda bukti hak atas tanah.
Dijelaskan lebih lanjut, hak yang dimiliki meliputi hak pengelolaan dan tanggung jawab yang tercantum dalam buku tanah. Lalu, bagaimana cara membuat sertifikatnya? Dalam penerbitan sertifikat didasari untuk kepentingan hak milik, dengan rincian data fisik tanah dan tercatat secara yuridis dalam buku tanah.
Sertifikat hanya boleh dimiliki oleh pihak yang namanya tercantum atau kuasa yang tercatat. Apabila tanah berpindah kepemilikan akan dilakukan prosedur balik nama tanah. Berikut adalah poin-poin yang akan dibahas dalam artikel ini terkait cara membuat sertifikat:
- Cara Membuat Sertifikat Tanah Sendiri
- Cara Membuat Sertifikat Tanah Lewat Notaris dan PPAT
- Persyaratan Dokumen Cara Membuat Sertifikat Tanah
Cara Membuat Sertifikat Tanah Sendiri
Setelah dokumen yang dipersyaratkan dalam pengurusan sertifikat tanah telah lengkap, terdapat tiga tahapan prosedur pembuatan sertifikat sendiri dalam panduan membuat sertifikat terlengkap dan terbaru.
Tahap pertama dengan membawa semua dokumen ke kantor Badan Pertanahan Nasional keberadaan tanah. Selain menyerahkan dokumen, Anda juga diminta untuk mengisi formulir pembuatan sertifikat yang menjadi salah satu persyaratan. Kemudian Anda diharuskan membayar biaya pemeriksaan dan pengukuran tanah.
Setelah proses administrasi selesai, petugas Badan Pertanahan Nasional akan mendatangi lokasi tanah untuk pengukuran dan validasi tanah. Hasil pengukuran akan menentukan keputusan pemberian sertifikat oleh Badan Pertanahan Nasional.
Setelah proses pengukuran, Anda diharuskan membayar pendaftaran SK Hak, sebagai tahapan akhir dan persyaratan untuk mendapatkan sertifikat tanah. Proses pembuatan sertifikat ini berkisar antara 60 hingga 120 hari.
Biaya pengurusan sertifikat sendiri ditentukan langsung oleh pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN). Nominal pengurusannya berbeda, tergantung luas tanah dan lokasinya. Jumlah yang harus dibayar umumnya sudah mencakup biaya pengukuran, biaya panitia, dan biaya pendaftaran.
Mungkin bagi Anda yang belum pernah mengurus sertifikat sendiri tahapannya terlihat ruwet, padahal pada kenyataannya sangat mudah. Atau bila Anda membeli rumah dengan bantuan jasa agen properti profesional, maka saat proses pengurusan balik nama atau bikin sertifikat, mereka juga dapat membantu Anda.
Namun pada dasarnya ada empat poin penting yang perlu diperhatikan saat akan membuat sertifikat untuk tanah, seperti:
1. Status/Dasar Hukum atas Kepemilikan Tanah
Hal ini untuk mengetahui dengan dasar apa tanah tersebut diperoleh: jual-beli, hibah, warisan, atau tukar-menukar. Termasuk di dalamnya riwayat kepemilikan tanah.
2. Identitas Pemegang Hak
Disebut juga kepastian subyektif. Gunanya untuk memastikan siapa pemegak hak atas tanah tersebut dan apakah dia benar-benar mendapatkan tanah dengan sah.
3. Letak dan Luas Tanah
Hal ini merupakan kepastian obyektif yang dinyatakan dalam bentuk surat ukur/gambar situasi (GS) untuk memastikan letak, batas, bentuk, dan luas tanah tersebut. Dengan demikian, tanah yang dimaksud tidak tumpang tindih dengan tanah milik orang lain dan memastikan obyek tanah tersebut tidak fiktif.
4. Prosedur Penerbitan
Itulah hal yang perlu diperhatikan seputar cara bikin sertifikat. Dan bila ada cacat hukum, alias salah satu dari empat prinsip tersebut tidak memenuhi syarat, maka konsekuensinya pihak ketiga yang memiliki kepentingan terhadap tanah tersebut dapat mengajukan permohonan pembatalan sertifikat. Permohonan pembatalan tersebut bisa melalui putusan pengadilan, maupun putusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional).
5. Biaya Membuat Sertifikat Tanah Sendiri
Biaya mengurus sertifikat dengan diurus sendiri di Kantor Pertanahan (BPN) terdiri dari beberapa komponen, yaitu:
1. Biaya Pokok
- Pendaftaran tanah pertama kali: Rp50.000 per bidang tanah
- Pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah:
- Tarif Pemetaan (Tpa) = (Luas Tanah/500 x HSBKpa) + Rp 350.000
- HSBKpa (Honorarium Satuan Biaya Kegiatan Pemetaan) bervariasi tergantung wilayah. Anda dapat mengeceknya di BPN setempat.
- Penerbitan Surat Keputusan Hak atas Tanah (SKHT): Rp50.000
- Penerbitan Sertifikat Hak atas Tanah (SHAT): Rp50.000
2. Biaya Tambahan
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah. NJOP dapat dicek di Kantor Pajak Bumi dan Bangunan (KPPB) setempat.
- Materai: Sesuai kebutuhan
3. Contoh Perhitungan
Misalkan Anda memiliki tanah seluas 500 meter persegi di Jakarta Selatan. HSBKpa di wilayah tersebut adalah Rp67.000.
Biaya Pokok
- Pendaftaran tanah pertama kali: Rp50.000
- Pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah: (500/500 x Rp67.000) + Rp350.000 = Rp417.000
- Penerbitan SKHT: Rp50.000
- Penerbitan SHAT: Rp50.000
Total Biaya Pokok: Rp567.000
Biaya Tambahan
- BPHTB: 5% x NJOP (asumsikan NJOP Rp10.000.000) = Rp500.000
- Materai: Rp6.000
Total Biaya Tambahan: Rp 506.000
Total Biaya: Rp 567.000 + Rp 506.000 = Rp 1.073.000
Perlu diingat:
- Biaya di atas adalah perkiraan dan dapat berbeda-beda di setiap daerah.
- Sebaiknya Anda mengecek biaya terbaru di Kantor Pertanahan setempat.
- Anda juga dapat menggunakan layanan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) dari BPN untuk menghemat biaya. Biaya PTSL umumnya lebih murah dibandingkan dengan mengurus sertifikat tanah secara reguler.
Cara Membuat Sertifikat Tanah Lewat Notaris dan PPAT
Persyaratan dokumen pengurusan cara membuat sertifikat tanah dengan bantuan notaris dan PPAT sebenarnya hampir sama dengan pengurusan secara mandiri. Namun ada hal lain seperti proses balik nama sertifikat yang memang membutuhkan bantuan dari notaris dan PPAT.
Prosesnya dimulai dengan menyerahkan kelengkapan dokumen balik nama sertifikat ke kantor Badan Pertanahan Nasional. Kemudian tanda bukti permohonan balik nama akan diserahkan kepada notaris dan PPAT untuk pengurusan balik nama sertifikat, sebelum diserahkan kepada pembeli atau pemilik hak baru.
Dalam buku tanah yang telah balik nama, pemegang hak lama yang mana merupakan penjual nantinya akan dicoret dari buku tanah. Dengan validasi coret dan paraf oleh kantor Badan Pertanahan Nasional. Kemudian digantikan dengan pemegang hak baru yaitu pembeli dan ditandatangani oleh Kepala Badan Pertanahan yang berwenang. Proses balik nama lewat notaris dan PPAT ini memakan waktu kurang lebih 14 hari.
a. Biaya Membuat Sertifikat Tanah Lewat Notaris dan PPAT
Biaya membuat sertifikat melalui Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) umumnya lebih mahal dibandingkan dengan mengurus sendiri di Kantor Pertanahan (BPN).
Hal ini karena terdapat biaya jasa Notaris dan PPAT yang perlu dibayarkan, selain biaya-biaya pokok dan tambahan yang sama seperti mengurus sendiri di BPN.
a. Perkiraan rincian biaya pembuatan sertifikat melalui Notaris dan PPAT
a. Biaya Pokok:
- Sama dengan mengurus sendiri di BPN (lihat jawaban sebelumnya)
b. Biaya Tambahan
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.
- Materai: Sesuai kebutuhan
- Jasa Notaris dan PPAT: 1% – 2% dari nilai transaksi jual beli tanah.
- Biaya ini sudah termasuk honorarium saksi, pembuatan akta jual beli, dan balik nama sertifikat.
b. Contoh perhitungan
Misalkan Anda memiliki tanah seluas 500 meter persegi di Jakarta Selatan dengan nilai transaksi jual beli Rp1 miliar. HSBKpa di wilayah tersebut adalah Rp67.000.
a. Biaya Pokok
- Sama dengan mengurus sendiri di BPN: Rp567.000
b. Biaya Tambahan
- BPHTB: 5% x Rp 1 miliar = Rp50 juta
- Materai: Rp6.000
- Jasa Notaris dan PPAT: 1% x Rp1 miliar = Rp10 juta
Total Biaya Tambahan: Rp50.006.000
Total Biaya: Rp567.000 + Rp50.006.000 = Rp50.573.000
Perlu diingat:
- Biaya di atas adalah perkiraan dan dapat berbeda-beda di setiap daerah, Notaris dan PPAT.
- Sebaiknya Anda berkonsultasi dengan Notaris dan PPAT pilihan Anda untuk mendapatkan perkiraan biaya yang lebih akurat.
- Pastikan Anda memilih Notaris dan PPAT yang terpercaya dan berizin resmi.
b. Kelebihan Mengurus Sertifikat Tanah melalui Notaris dan PPAT:
- Lebih praktis dan mudah: Anda tidak perlu repot mengurus sendiri ke BPN.
- Proses lebih cepat: Notaris dan PPAT berpengalaman dalam mengurus proses pembuatan Sertifikat Tanah.
- Lebih aman: Notaris dan PPAT memastikan legalitas dokumen dan prosesnya sesuai dengan peraturan yang berlaku.
c. Kekurangan Mengurus Sertifikat Tanah melalui Notaris dan PPAT:
- Biaya lebih mahal: Anda perlu membayar biaya jasa Notaris dan PPAT.
- Memerlukan waktu untuk memilih Notaris dan PPAT: Pastikan Anda memilih Notaris dan PPAT yang terpercaya dan berizin resmi.
Menemukan rumah idaman jadi gampang berkat bantuan agen properti profesional dan berpengalaman.
Temukan agen properti berdasarkan kawasan incaran Anda di sini!
Persyaratan Dokumen Cara Membuat Sertifikat Tanah
Berikut ini dokumen-dokumen yang perlu dipersiapkan jika ingin mengurus sertifikat berdasarkan asal atau riwayat mendapatkan tanahnya:
Persyaratan Dokumen Cara Membuat Sertifikat Tanah: Jual-Beli
- Fotokopi kartu tanda penduduk (KTP) pemohon yang telah dilegalisir pejabat berwenang
- Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir
- Fotokopi kartu keluarga (KK) dari pemohon
- Fotokopi NPWP
- Izin mendirikan bangunan (IMB)
- Akta jual beli (AJB)
- Pajak Penghasilan (PPh)
- Bukti pelunasan pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB).
- Pernyataan tanah tidak sengketa
Persyaratan Dokumen Cara Membuat Sertifikat Tanah: Hibah/Waris
- Identitas diri penerima waris dan pewaris/penghibah (KTP, Akta Perkawinan-kalau ada, dan Kartu Keluarga penerima waris dan pewaris/penghibah)
- Akta hibah (sebagai bukti peralihan hak)
- Bukti-bukti penguasaan tanah yang dipunyai penghibah/pewaris
- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
- Surat keterangan belum bersertifikat, surat keterangan riwayat tanah, dan surat keterangan tidak sengketa, dan Surat Keterangan Tanah secara Sporadik.
Itulah penjelasan lengkap terkait cara membuat sertifikat tanah, baik secara mandiri ataupun dengan notaris atau PPAT, lengkap dengan persyaratannya. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah.
PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja