Akta Jual Beli Rumah KPR, Over Kredit, Cara Mengurus, Biayanya

PropertyKlik.com – Akta Jual Beli rumah (AJB) adalah dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah peralihan hak atas rumah dari penjual kepada pembeli. Hal ini termasuk juga transaksi pembelian rumah secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah), meskipun dalam proses KPR, bank sebagai pihak pemberi pinjaman memiliki hak atas rumah sebagai jaminan.

Bagi pembeli rumah baru, mengurus AJB rumah menjadi hal yang sangat krusial mengingat dokumen ini adalah bukti peralihan hak yang sah dari penjual, misalnya developer atau pemilik sebelumnya. Nah, artikel kali ini akan membahas seluk beluk Akta Jual Beli rumah secara lengkap. Untuk itu jangan lewatkan poin-poin yang akan dibahas berikut ini:

Pengertian Akta Jual Beli Rumah (AJB) Adalah

Akta Jual Beli Rumah adalah dokumen otentik yang menjadi bukti sah atas peralihan hak kepemilikan rumah dari penjual kepada pembeli. AJB rumah dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan menjadi syarat penting dalam proses jual beli rumah untuk menghindari sengketa di kemudian hari.

AJB memuat informasi penting terkait transaksi jual beli, seperti identitas pembeli dan penjual, objek properti, harga jual, dan kesepakatan lainnya. Akta Jual Beli ini menjadi bukti kuat secara hukum atas peralihan hak kepemilikan dan dapat digunakan untuk mendaftarkan hak atas tanah dan bangunan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Setiap proses pembelian rumah sebaiknya memang disertai tahapan mengurus Akta Jual Beli rumah (AJB). Pasalnya Akta Jual Beli yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris inilah yang nantinya akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik baru. Sebenarnya apa fungsi dan dasar pengadaan AJB rumah ini?

Fungsi Akta Jual Beli Rumah (AJB)

AJB merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Fungsi Akta Jual Beli rumah juga penting bagi Anda saat memproses surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut atau untuk balik nama. Jadi Kantor Pertanahan selaku pihak yang menerbitkan sertifikat akan meminta Akta Jual Beli rumah (AJB) sebagai syarat saat pendaftaran.

Selain itu, AJB juga menjadi pedoman bagi para pihak untuk memenuhi kewajiban mereka masing-masing. Hal ini penting untuk dicermati untuk mencegah terjadinya sengketa di kemudian hari. Jadi, jika salah satu pihak melanggar kewajibannya, AJB rumah dapat menjadi landasan tuntutan.

Berikut ini adalah sejumlah fungsi AJB yang penting untuk diketahui:

1. Bukti sah peralihan hak kepemilikan: AJB melindungi pembeli dan penjual dari potensi sengketa di masa depan.
2. Syarat balik nama sertifikat: AJB menjadi dasar untuk proses balik nama sertifikat tanah dan bangunan di BPN.
3. Meningkatkan nilai jual properti: Keberadaan AJB meningkatkan kepercayaan pembeli terhadap legalitas properti.
4. Memudahkan proses peralihan hak waris: AJB mempermudah proses pewarisan properti kepada ahli waris.

Dasar Hukum Akta Jual Beli Rumah (AJB)

Pembuatan AJB rumah telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Disebutkan di pasal 37 bahwa AJB rumah merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan hak terjadi melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pihak yang lain.

Selain itu, pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli rumah juga diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, yang menyatakan bahwa Akta Jual Beli rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Lebih lengkapnya, berikut adalah dasar hukum Akta Jual Beli Rumah:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria

• Mengatur tentang peralihan hak atas tanah dan bangunan, termasuk jual beli.
• Menetapkan AJB sebagai salah satu alat bukti sah peralihan hak.

2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

• Mengatur tentang tata cara pendaftaran peralihan hak atas tanah dan bangunan, termasuk AJB.
• Mewajibkan AJB didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk mendapatkan hak yang kuat.

3. Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pedoman Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan

• Memberikan petunjuk teknis terkait pembuatan dan pendaftaran AJB.
• Menjelaskan syarat dan prosedur yang harus dipenuhi dalam pembuatan AJB.

4. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Notariat

• Mengatur tentang tugas dan wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pembuatan AJB.
• Mewajibkan AJB dibuat oleh PPAT yang berwenang.

5. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 14 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah

• Mengatur tentang proses pendaftaran AJB secara elektronik.
• Mempermudah dan mempercepat proses pendaftaran AJB.

Contoh Akta Jual Beli Rumah (AJB)

Isi AJB dapat bervariasi tergantung pada kesepakatan kedua belah pihak. Berikut adalah contoh Akta Jual Beli rumah yang isinya memuat poin-poin penting seperti:

1. Identitas pembeli dan penjual: Nama lengkap, alamat, dan nomor KTP.
2. Objek properti: Alamat lengkap, luas tanah dan bangunan, nomor sertifikat.
3. Harga jual dan cara pembayaran: Besaran harga, metode pembayaran, dan termin pembayaran.
4. Pernyataan bebas sengketa: Pernyataan dari penjual bahwa properti bebas dari sengketa dan hak tanggungan.
5. Tanda tangan dan cap jempol: Tanda tangan dan cap jempol dari pembeli, penjual, dan PPAT.

Berikut adalah contoh Akta Jual Beli Rumah (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT):

Akta Jual Beli

Nomor : 01/AJB/PPAT/2023

Pada hari ini, ______ (hari), tanggal ______ (tanggal), bulan ______ (bulan), tahun ______ (tahun), ______ (pukul), bertempat di ______ (alamat kantor PPAT), di hadapan saya, ______ (nama PPAT), ______ (jabatan PPAT), ______ (nomor SK pengangkatan), dengan dihadiri oleh saksi-saksi:

1. ______ (nama lengkap), ______ (umur), ______ (jenis kelamin), ______ (pekerjaan), ______ (alamat), ______ (nomor KTP).

2. ______ (nama lengkap), ______ (umur), ______ (jenis kelamin), ______ (pekerjaan), ______ (alamat), ______ (nomor KTP).

Menerangkan:

Pihak Pertama:

Nama: ______ (nama lengkap penjual)

Umur: ______ (umur)

Jenis Kelamin: ______ (jenis kelamin)

Pekerjaan: ______ (pekerjaan)

Alamat: ______ (alamat)

Nomor KTP: ______ (nomor KTP)

—

Pihak Kedua:

Nama: ______ (nama lengkap pembeli)

Umur: ______ (umur)

Jenis Kelamin: ______ (jenis kelamin)

Pekerjaan: ______ (pekerjaan)

Alamat: ______ (alamat)

Nomor KTP: ______ (nomor KTP)

—

Kedua belah pihak terlebih dahulu menerangkan:

• Bahwa Pihak Pertama adalah pemilik sah sebidang tanah berikut bangunan di atasnya yang terletak di ______ (alamat lengkap), dengan bukti Sertifikat Hak Milik Nomor ______ (nomor sertifikat).
• Bahwa Pihak Kedua berminat membeli tanah dan bangunan tersebut dari Pihak Pertama.
• Bahwa setelah diadakan tawar menawar, maka kedua belah pihak sepakat untuk mengadakan jual beli dengan harga ______ (harga jual) yang dibayarkan secara ______ (cara pembayaran).

—

Berdasarkan keterangan di atas, kedua belah pihak sepakat untuk membuat Akta Jual Beli ini dengan ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1

Pihak Pertama menjual dan Pihak Kedua membeli sebidang tanah berikut bangunan di atasnya yang terletak di ______ (alamat lengkap), dengan bukti Sertifikat Hak Milik Nomor ______ (nomor sertifikat).

Pasal 2

Harga jual tanah dan bangunan tersebut adalah ______ (harga jual) yang dibayarkan secara ______ (cara pembayaran).

Pasal 3

Pihak Pertama menyerahkan tanah dan bangunan tersebut kepada Pihak Kedua pada tanggal ______ (tanggal penyerahan).

Pasal 4

Biaya pembuatan Akta Jual Beli ini ditanggung oleh ______ (pihak yang menanggung biaya).

Pasal 5

Akta Jual Beli ini dibuat rangkap ______ (jumlah rangkap) dan bermeterai cukup.

—

Demikian Akta Jual Beli ini dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak di hadapan saksi-saksi pada tanggal dan tempat tersebut di atas.

Pihak Pertama

(Tanda tangan)

Pihak Kedua

(Tanda tangan)

Saksi-Saksi:

1. (Tanda tangan)
2. (Tanda tangan)

—

Penjelasan:

• Bagian awal: Menjelaskan tanggal, waktu, dan tempat pembuatan AJB, serta identitas PPAT dan saksi-saksi.
• Para pihak: Menjelaskan identitas pihak penjual dan pembeli.
• Keterangan: Menjelaskan latar belakang dan kesepakatan jual beli.
• Pasal-pasal: Menjelaskan ketentuan-ketentuan jual beli, seperti objek jual beli, harga jual, cara pembayaran, penyerahan objek, dan biaya AJB.
• Penutup: Menjelaskan jumlah rangkap AJB dan tanda tangan pihak-pihak terkait.

Catatan:

• Contoh AJB ini hanya sebagai gambaran umum. AJB yang dibuat oleh PPAT mungkin berbeda format dan isinya tergantung pada kesepakatan kedua belah pihak.
• Pastikan AJB dibuat oleh PPAT yang berwenang dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk mendapatkan hak yang kuat atas rumah Anda.

Biaya Akta Jual Beli Rumah (AJB)

Biaya AJB rumah terdiri dari beberapa komponen, yaitu:

1. Honorarium PPAT

• Biaya ini diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 14 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah.
• Besarnya honorarium PPAT maksimal 1% dari nilai transaksi untuk nilai transaksi sampai dengan Rp500 juta, 0,75% untuk nilai transaksi Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, dan seterusnya.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

• Pajak yang dikenakan atas peralihan hak atas tanah dan bangunan.
• Besarnya BPHTB dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan tarif yang ditentukan oleh pemerintah daerah.

3. Pendaftaran AJB ke BPN

• Biaya untuk mendaftarkan AJB ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mendapatkan hak yang kuat atas tanah dan bangunan.
• Besarnya biaya ini bervariasi tergantung pada luas tanah dan nilai transaksi.

4. Biaya Materai

• Biaya untuk materai tempel pada AJB.
• Besarnya biaya materai tergantung pada nilai transaksi.

5. Perkiraan Rincian Biaya AJB

• Honorarium PPAT: 0,5% – 1% dari nilai transaksi
• BPHTB: 5% dari NJOP
• Pendaftaran AJB ke BPN: Rp50.000 – Rp1.000.000
• Biaya Materai: Rp10.000 per buah

Contoh:

Jika nilai transaksi rumah adalah Rp500 juta, maka perkiraan biaya AJB adalah:

• Honorarium PPAT: Rp2.500.000 (0,5% x Rp500 juta)
• BPHTB: Rp25.000.000 (5% x NJOP Rp500 juta)
• Pendaftaran AJB ke BPN: Rp500.000
• Biaya Materai: Rp10.000

Total: Rp28.010.000

Catatan:

• Biaya di atas adalah perkiraan dan dapat bervariasi tergantung pada lokasi, nilai transaksi, dan kebijakan PPAT.
• Sebaiknya Anda berkonsultasi dengan PPAT untuk mendapatkan informasi yang lebih akurat tentang biaya AJB.

Tips:

• Negosiasikan honorarium PPAT dengan PPAT.
• Hitung perkiraan BPHTB sebelum melakukan transaksi.
• Siapkan dana yang cukup untuk pembayaran biaya AJB.

Cara dan Persyaratan Mengurus Akta Jual Beli Rumah (AJB)

Berikut adalah cara, tahapan dan persyaratan membuat Akta Jual Beli atau AJB:

a. Cara Mengurus Akta Jual Beli Rumah

Sebagai persyaratan mengurus AJB rumah, PPAT akan meminta sertifikat asli hak atas tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari penjual. Selanjutnya PPAT maka akan mencocokan sertifikat dengan Buku Tanah yang ada di Kantor Pertanahan, serta memastikan PBB telah dibayar lunas tanpa ada tunggakan. Berikut adalah persyaratan lengkap mengurus AJB rumah:

1. Persiapkan dokumen

Jika rumah atau tanahnya sudah bersertifikat:

a. Penjual

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
• Sertifikat tanah
• Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

b. Pembeli

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
• Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

Jika rumah atau tanahnya belum bersertifikat:

a. Penjual

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
• Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
• Surat bukti hak atas tanah
• Keterangan dari Kepala Desa atau Camat
• Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

b. Pembeli

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
• Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

2. Pilih PPAT

Cari PPAT yang terdaftar di BPN dan memiliki reputasi baik.

3. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Dibuat sebelum AJB, PPJB memuat poin-poin penting transaksi.

4. Penandatanganan AJB

Dilakukan di hadapan PPAT, pembeli, penjual, dan saksi-saksi.

5. Pendaftaran AJB ke BPN

PPAT membantu proses pendaftaran AJB ke BPN untuk balik nama sertifikat.

b. Cara Mengurus Akta Jual Beli Rumah KPR

Persyaratan di atas berlaku jika Anda membeli rumah secara tunai. Tapi proses mengurus AJB jika membeli secara KPR akan sedikit berbeda. Persyaratan yang perlu Anda siapkan (sebagai pemohon) untuk mengajukan KPR ke bank guna mendapatkan AJB rumah KPR kurang lebih sebagai berikut:

• Warga Negara Indonesia
• Telah berumur 21 tahun atau sudah menikah
• KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah)
• Kartu Keluarga
• Surat keterangan kerja
• Keterangan penghasilan/slip gaji
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
• Rekening Koran

Tahapan dan Persyaratan AJB Rumah KPR

Adapun berikut adalah tahapan dan juga persyaratannya:

1. Persiapkan dokumen

• Fotokopi KTP dan KK penjual dan pembeli
• Fotokopi sertifikat tanah dan bukti pembayaran PBB
• Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Penjualan atas Barang Mewah (SPPT PBB)
• Surat pernyataan tidak sengketa
• Surat kuasa (jika diwakilkan)
• Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

2. Pilih PPAT

Cari PPAT yang terdaftar di BPN dan memiliki reputasi baik.

3. Akad Kredit

Dilakukan di bank dengan dihadiri pembeli, penjual, dan pihak bank.

4. Penandatanganan AJB

Dilakukan di hadapan PPAT, pembeli, penjual, dan saksi-saksi.

5. Pendaftaran AJB ke BPN

PPAT membantu proses pendaftaran AJB ke BPN untuk balik nama sertifikat.

Catatan:

• Bank biasanya memiliki PPAT yang bekerja sama.
• Pastikan semua dokumen yang dibutuhkan lengkap dan sah.

c. Cara Mengurus Akta Jual Beli Rumah Over Kredit

Istilahnya adalah over kredit, yaitu pengalihan debitur, di mana Anda akan meneruskan kewajiban sisa kredit rumah yang akan dibeli. Untuk mengurus AJB rumah oper kredit kelengkapan berkas yang harus disiapkan di antaranya:

1. Data Penjual dan Pembeli

• Fotokopi KTP suami istri
• Fotokopi Kartu keluarga
• Fotokopi Akta Nikah
• Fotokopi Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

2. Kelengkapan data rumah yang mau dialihkan kreditnya

• Fotokopi Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
• Fotokopi sertifikat (berisi keterangan/stempel pihak bank bahwa tanah dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)
• Fotokopi IMB
• Fotokopi SPPT PBB 5 tahun terakhir yang sudah dilengkapi bukti lunas
• Print out atau bukti pembayaran angsuran terakhir sebelum dilaksanakan over kredit
• Buku tabungan asli yang digunakan untuk pembayaran angsuran

Untuk mengurus Akta Jual Beli rumah over kredit, bisa lewat bank langsung atau notaris. Meskipun nantinya Anda memilih lewat notaris, pihak pembeli dan penjual tetap harus melakukan pemberitahuan kepada pihak bank selaku pemilik jaminan, agar posisi Anda legal ketika tiba waktu lunas dan pengambilan sertifikat asli rumah.

Membeli rumah over kredit tentu harus melalui proses-proses seperti awal pertama kali beli rumah. Jangan bingung, begini cara mengurus akta jual beli rumah over kredit:

a. Mengurus Akta Jual Beli rumah oper kredit melalui bank

1. Kedua pihak langsung datang ke bank tempat penjual mengambil KPR.
2. Pihak bank akan meneliti permohonan terlebih dulu, jika disetujui pembeli akan menanda-tangani perjanjian kredit baru atas namanya, beserta AJB rumah dan pengikatan jaminan (SKMHT).
3. Pembeli bisa mengangsur ke bank atas nama sendiri dan sertifikat rumah bisa dibalik nama ke pemilik baru, yang bisa diambil ketika sisa kredit lunas.

b. Mengurus Akta Jual Beli rumah oper kredit melalui notaris

1. Penjual dan pembeli mendatangi notaris dengan membawa kelengkapan berkas.
2. Notaris akan membuatkan AJB rumah oper kredit atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud beserta surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
3. Notaris akan meminta penjual menandatangani surat pemberitahuan kepada bank tentang peralihan hak atas tanah dan kewajiban membayar sisa kredit.
4. Penjual dan pembeli bersama-sama mendatangi bank untuk menyampaikan peralihan kredit rumah ini.

Tips:

• Pastikan sisa kredit dan angsuran KPR jelas.
• Lakukan pengecekan legalitas objek properti.
• Konsultasikan dengan PPAT terpercaya untuk memastikan legalitas AJB.
• Pahami isi AJB dengan seksama sebelum menandatanganinya.
• Simpan AJB di tempat yang aman dan mudah diakses.

Itulah penjelasan lengkap terkait Cara Membuat Akta Jual Beli Rumah KPR, Over Kredit, lengkap dengan Pengertian, Fungsi, Contoh, dan Biayanya. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah.

PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja