Tanah Kavling Adalah: Pengertian, Jenis, Plus Minus dan Tips Beli

PropertyKlik.com – Tanah kavling adalah istilah yang tentunya sudah tidak asing di telinga, terutama bagi para pencari hunian. Tambah lagi banyak pengembang perumahan ataupun agen properti yang pasang iklan menawarkan tanah yang biasanya siap bangun ini dengan ukuran dan harga yang variatif. Misalnya dengan spanduk maupun brosur bertuliskan “jual tanah kavling murah siap bangun di lokasi strategis”. 

Nah, bagi Anda yang sedang berencana membangun hunian atau berinvestasi di bidang properti, simak artikel yang membahas lengkap seputar tanah kavling lewat poin-poin berikut ini:

Tanah Kavling Adalah

Menurut kamus Bahasa Indonesia, tanah kavling adalah bagian tanah yang sudah dipetak-petak dengan ukuran tertentu yang akan dijadikan bangunan atau tempat tinggal. Biasanya sebuah kompleks perumahan memiliki bermacam-macam bentuk lahan seperti ini, sesuai letak atau posisinya di dalam perumahan tersebut. Harga yang ditawarkan pun akan beragam, sesuai dengan tipenya. 

Untuk ukuran, lahannya biasanya bisa dibagi-bagi atau dipetak-petak secara rapi sesuai dengan standar ukuran yang sudah ditentukan. Penataan ini bertujuan agar setiap rumah kavling bisa dibangun dengan rapi sesuai dengan luasan propertinya. Developer atau pengembang properti akan menjualnya kembali kepada para investor properti.

Model lahan seperti ini tentunya akan memudahkan para investor yang sedang mencari lahan untuk membangun rumah atau sekadar investasi properti. Penawaran yang diberikan juga lebih mudah karena didasari oleh tipe atau ukuran yang sudah ditentukan. Bukan hanya rumah saja, tapi ruko-ruko juga bisa dibangun di atas lahan seperti ini.

Dalam bahasa inggris, tanah kavling disebut dengan lot karena mengacu pada sebidang kecil lahan di perumahan atau pedesaan. Ukuran satu lot biasanya ditujukan untuk satu hunian atau tergantung pada pemilik lahannya.

Sebagai contoh, lahan dengan luas 1 hektar bisa dibagi menjadi 10-20 kavling yang nantinya dapat dibangun rumah tipe 45 atau 60. Sementara itu, sertifikatnya bisa berasal dari gabungan beberapa sertifikat atau satu sertifikat induk biasa.

Jenis-jenis Tanah Kavling

Perlu diketahui, lahan seperti ini juga memiliki berbagai bentuk atau model yang memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Oleh karena itu, Anda harus teliti sebelum membelinya agar sesuai keinginan dan tujuan Anda membeli tanahnya. Agar tak salah pilih, berikut adalah jenis-jenisnya yang disertai pengertiannya:

1. Jenis Tanah Kavling Cul de Sac Lot

Nama dari jenis ini berasal dari bahasa Prancis yang dapat diartikan sebagai tanah kosong di jalan buntu. Jenis lahan seperti ini biasanya memiliki bagian depan yang cenderung sempit, namun sisi belakang yang melebar.

Namun kondisi sempit dan terletak di ujung jalan buntu ini justru dapat memberikan keuntungan tersendiri, misalnya dari segi keamanan. Bangunan yang akan dibangun nantinya juga relatif menghadirkan suasana yang tenang dan jauh dari kebisingan. Nilai plus ini menjadikan tanah kuldesak cocok untuk lokasi tempat tinggal.

Kendati demikian, bentuk tanah ini memiliki kelemahan, salah satunya adalah lahan untuk memarkir kendaraan. Lahan di bagian depan rumah yang terbatas kerap membuat penghuni rumah kesulitan saat menempatkan satu atau bahkan dua mobil. Di samping tempat parkir, pintu masuk dari bangunan nantinya juga cukup sempit.

2. Jenis Tanah Kavling Interior Lot

Lebih dikenal dengan nama cluster atau klaster. Posisi atau letaknya berada di tengah deretan kavling pada posisi satu blok. Interior lot biasanya hanya memiliki satu akses pintu gerbang masuk sehingga dapat dijaga dengan baik dan tidak bising.

Privasi yang diperoleh dengan tinggal di tipe atau jenis lahan seperti ini juga cukup baik dan perawatan bangunan juga tidak begitu banyak. Hal yang harus diperhatikan dari jenis yang satu ini adalah masalah pemandangan dari bangunan yang biasanya hanya satu arah saja dan juga sirkulasi udara yang biasanya kurang begitu bagus.

3. Jenis Tanah Kavling T-Intersection Lot

Nama familiar dari bentuk atau jenis ini adalah tusuk sate. Bagi beberapa orang, kavling model ini lebih ideal dijadikan tempat usaha dibanding rumah tinggal. Alasannya, lebih mudah terlihat dari jauh yang berarti bisa menarik minat pembeli.

Bila dialokasikan untuk hunian, diperkirakan akan mengganggu ketenangan penghuni karena lampu kendaraan yang melintas pada malam hari. Kelebihannya, jika dibangun sebuah hunian tentu tampilan eksteriornya akan mudah dipandang siapapun yang melintas.

Aturan dan Undang-undang di Indonesia Tentang Tanah Kavling

Di Indonesia, terdapat beberapa aturan dan undang-undang yang mengatur tentang tanah kavling, antara lain:

1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU Perumahan)

• Pasal 26 ayat (1) UU Perumahan menyatakan bahwa “Badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman yang membangun lingkungan siap bangun dilarang menjual kavling tanah matang tanpa rumah”.
• Pasal 26 ayat (2) UU Perumahan menyatakan bahwa “Badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman yang membangun lingkungan siap bangun wajib membangun rumah dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun sejak diterbitkannya izin mendirikan bangunan”.

2. Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2018 tentang Tata Ruang Wilayah Nasional

• Pasal 22 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2018 menyatakan bahwa “Perencanaan dan pembangunan kawasan permukiman harus memperhatikan prinsip-prinsip keterpaduan, keselarasan, dan keseimbangan dalam aspek fisik, sosial, ekonomi, budaya, dan lingkungan”.
• Pasal 23 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2018 menyatakan bahwa “Perencanaan dan pembangunan kawasan permukiman harus memperhatikan ketersediaan infrastruktur dasar, seperti prasarana jalan, drainase, air minum, sanitasi, dan energi”.

3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 21/PRT/M/2016 tentang Pedoman Penyelenggaraan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Permukiman

• Peraturan Menteri ini mengatur tentang pedoman penyelenggaraan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU) permukiman, termasuk PSU untuk tanah kavling.
• PSU yang wajib disediakan di tanah kavling antara lain:
  • Jaringan jalan
  • Jaringan drainase
  • Jaringan air minum
  • Jaringan sanitasi
  • Jaringan listrik
  • Jaringan telekomunikasi

4. Peraturan Daerah (Perda)

• Setiap daerah memiliki Perda tentang tata ruang wilayah dan peraturan daerah lainnya yang mengatur tentang tanah kavling.
• Penting untuk mengetahui Perda yang berlaku di daerah di mana tanah tersebut berada.

Keunggulan Tanah Kavling

Selain rumah, investasi lahan seperti ini juga banyak dilirik karena potensi nilainya yang cenderung naik setiap tahun. Kira-kira keuntungan apa saja yang bisa Anda dapatkan? Simak pembahasan lengkapnya:

1. Biaya Perawatan Tanah Kavling Lebih Terjangkau

Jika berinvestasi pada rumah atau bangunan, Anda harus menyiapkan dana lebih untuk perawatan setiap bulannya apalagi jika properti tidak digunakan. Berbeda dengan investasi seperti ini, biasanya Anda hanya perlu mengeluarkan uang keamanan untuk menghindari tanah diserobot orang lain atau didirikan bangunan liar.

2. Tanah Kavling Minim Resiko Kehilangan

Tidak seperti rumah yang berisiko mengalami kebakaran atau pencurian, tanah lebih aman dari potensi kehilangan karena sifatnya yang tetap. Asalkan tidak bersengketa dan sertifikat aman, maka investasi lahan seperti ini jadi investasi tepat bagi Anda.

3. Capital Gain

Setiap investor pasti berharap keuntungan yang besar dari instrumen investasinya. Tak heran banyak yang memilih investasi seperti ini karena tercatat kenaikan harganya mencapai 20-25% per tahun – tergantung lokasinya. Jika punya modal yang cukup segera cari dan beli untuk investasi yang menjanjikan beberapa tahun mendatang.

4. Tanah Kavling Berada di Lokasi Strategis

Kebanyakan lahan seperti ini dipasarkan di lokasi yang strategis seperti perumahan yang telah dilengkapi banyak fasilitas. Akses jalan yang dekat fasilitas umum, mudah dilalui kendaraan, dan bebas banjir jadi keuntungan yang patut dipertimbangkan.

5. Lebih Mudah Jual Kembali

Persaingan penjualan rumah saat ini sangat ketat karena banyaknya pemain. Namun bagi Anda yang memiliki investasi lahan seperti ini, ada keuntungan untuk menjualnya lebih mudah karena kompetitor lebih sedikit dan minat pasar terhadap tanah masih tinggi.

6. Pembangunan Fleksibel

Memiliki tanah kavling sendiri membuat Anda lebih fleksibel untuk menentukan kegunaannya. Jika belum cukup modal untuk membangun gedung, Anda bisa mengalihkan fungsi tanah sebagai lokasi bisnis lain seperti hidroponik yang memiliki prospek cukup baik di masa depan.

7. Bangunan Lebih Kokoh

Jika tanah kavling diperuntukan untuk membangun rumah, maka Anda bisa lebih selektif dalam memilih material dan desain agar hasilnya lebih kuat. Keuntungan ini tentu tidak didapatkan jika membeli rumah siap huni dari pengembang. .

8. Jadi Pasif Income

Tak apa jika belum punya modal untuk membangun hunian di atas lahan. Sembari menunggu harganya naik, Anda bisa memanfaatkannya jadi penghasilan tambahan dengan menyewakannya. Ada beragam usaha yang bisa dilirik seperti lahan parkir sampai tempat berjualan kaki lima.

Kekurangan Tanah Kavling

Di balik segudang keuntungannya, Anda tetap perlu mempertimbangkan kekurangan dalam membeli tanah kavling seperti berikut:

1. Rawan Penipuan

Lahan kosong sering kali jadi sasaran empuk aksi penipuan dokumen dan penyerobotan oleh oknum jahat. Jika tak diawasi dan berada di lokasi non perumahan, tanah kavling mungkin saja dimanfaatkan tanpa seizin pemilik seperti digunakan untuk mendirikan bangunan liar, lahan parkir, sampai penggeseran patok tanah.

2. Minim Kredit Tanah

Berbeda dengan rumah tinggal, fasilitas Kredit Pemilikan Tanah (KPT) masih terbilang sedikit sehingga agak sulit bagi Anda untuk membeli lahan dengan skema cicilan. Namun jangan khawatir, masih ada bank yang menyediakan layanan ini seperti BTN.

3. Butuh Modal Besar

Karena sulit untuk dicicil, Anda perlu modal cukup besar jika ingin membelinya secara tunai. Harga lahan pun bervariasi tergantung pada lokasi, luas, serta kondisi tanahnya.

4. Perlu Kejelian Melihat Dokumen

Ketika hendak membeli tanah kavling, sebaiknya Anda didampingi oleh orang yang berpengalaman terlebih jika baru pertama kali berinvestasi. Pasalnya, ada banyak faktor dan dokumen yang harus dicek agar tidak tertipu mafia tanah dan lahan yang dibeli menguntungkan kedepannya.

5. Beban Keuangan

Harganya yang terus meningkat memang menggiurkan. Namun tanah yang hanya didiamkan dan tidak dimanfaatkan justru jadi beban keuangan bagi Anda. Jika tanah cukup luas dan ada di lokasi strategis, pajak yang harus dibayar tahunnya cukup menguras dompet.

6. Aset Non Likuid

Tanah kavling dan rumah termasuk dalam aset non likuid yang sulit dicairkan menjadi uang tunai. Berbeda dengan emas atau saham yang bisa dijual lebih cepat, butuh waktu cukup lama untuk mencairkan tanah menjadi dana segar.

7 Tips Beli Tanah Kavling yang Menguntungkan

Membeli tanah kavling tidak boleh sembarangan. Harganya yang mahal membuat Anda harus benar-benar teliti dan selektif dalam memilih lahan agar menguntungkan. Sebelum memutuskan, simak tipsnya berikut ini:

1. Cek Kelengkapan Dokumen

Maraknya aksi mafia tanah membuat Anda harus benar-benar memastikan keaslian sertifikat tanah. Periksa apakah tanah yang akan dibeli statusnya Hak Guna Bangunan (HGB) atau Sertifikat Hak Milik (SHM). Jika masih HGB, tanyakan pada penjual siapa yang akan menanggung biaya penggantian ke SHM karena cukup besar.

2. Lihat Kondisi Lingkungan

Setelah dokumen dipastikan asli, lihat langsung kondisi lingkungan di sekitar lahan. Jangan mudah percaya pada foto yang ditawarkan oleh penjual. Sebaiknya pastikan sendiri apakah lokasinya dekat dengan pabrik atau daerah rawan kejahatan.

3. Pastikan Batas Tanah Kavling

Tanah tanpa bangunan sangat rawan menjadi objek jahil oknum nakal dengan menggeser patoknya. Pastikan batas-batas yang ditetapkan dan luas tanah di lapangan sama dengan sertifikat untuk menghindari sengketa di masa depan.

4. Cari Tahu Prospek Kenaikan Harga

Tujuan Anda membeli tentu untuk mendapatkan untung. Karena itu cek prospek kenaikan harganya dengan melihat apa ada kemungkinan pembangunan infrastruktur di dekat lokasi lahan. Lokasi yang dekat dengan fasilitas umum membuat harganya naik 5-20% tiap tahunnya.

5. Teliti Akses Jalan

Syarat satu ini sangat penting saat membeli tanah atau rumah. Pastikan lokasi yang Anda incar bisa dilalui motor dan mobil. Lebih baik lagi jika transportasi umum juga bisa menjangkau lokasinya.

6. Meminimalisir Bahaya

Jika faktor akses sudah aman, jangan lupa perhatikan faktor risiko bahaya di sekitar tanah kavling. Pastikan lahan merupakan daerah bebas banjir, tidak di perbukitan yang rawan longsor, dan tidak dekat sutet.

7. Cari Tahu Asal Usul Tanah

Supaya menguntungkan, hindari membeli di lokasi bekas tempat pembuangan sampah, kuburan, dan atau pabrik dengan tanah yang tercemar. Anda bisa mendapatkan informasinya dengan bertanya pada warga sekitar atau di kantor Kelurahan dan Kecamatan.

Jangan terburu-buru dan terpaku pada satu lokasi. Carilah lahan yang sesuai dengan bujet dan kriteria Anda agar memberikan keuntungan.

Itulah penjelasan lengkap terkait pengertian tanah kavling, jenis, keunggulan, kekurangan, dan tips membelinya. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau sekadar berinvestasi.

PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja