PropertyKlik.com – Take over KPR adalah salah satu cara atau opsi membeli rumah dengan harga relatif miring. Sebab, membeli rumah yang cicilan KPR-nya memang belum lunas atau dengan cara over kredit, acapkali karena si pemilik rumah atau penjualnya sedang kesulitan atau butuh uang dalam waktu cepat.
Secara sederhana over kredit atau pengalihan KPR seperti ini dapat dipahami sebagai proses pembelian rumah yang sebenarnya masih dalam proses mencicil oleh pemiliknya. Hal ini bisa saja terjadi ketika pemilik lama hendak membeli rumah baru yang lebih sesuai kebutuhan, terdesak kebutuhan, atau tidak sanggup mencicil lagi hingga harus mengalihkan cicilan KPR-nya.
Nah, jika Anda tertarik membeli rumah dengan sistem seperti ini, simak penjelasan lengkapnya lewat poin-poin berikut ini:
Take Over KPR Adalah
Take over KPR adalah pemindahan kepemilikan dan pembayaran KPR sebuah rumah yang sedang berjalan ke pihak lain yang diawasi oleh bank sesuai hukum dan ketentuan yang berlaku. Hal ini bisa terjadi karena sejumlah faktor, misalnya nasabah merasa beban cicilannya yang terlalu berat akibat bunga mengambang yang berlaku setelah masa bunga fix habis, terpaksa harus pindah karena tempat kerja pindah ke luar kota, keuangan yang mepet, dan berbagai alasan lainnya.
Mudahnya, take over KPR adalah proses pengalihan atau over kredit. Dalam hal jual beli rumah, ini berarti membeli rumah yang sedang di-KPR-kan oleh pemilik sebelumnya. Jadi, Anda bisa saja tidak membuat perjanjian KPR dengan pihak bank atas properti baru, tapi tinggal melanjutkan KPR yang sudah ada, namun hal ini tidak disarankan karena kurang aman dan bisa menimbulkan masalah di masa depan.
Ada berbagai alasan mengapa banyak orang memilih cara ini untuk membeli rumah ketimbang mengambil KPR dari awal. Alasan yang paling banyak jadi penyebabnya adalah kemungkinan untuk mendapatkan harga ataupun bunga yang lebih ringan. Sama seperti KPR biasanya, proses untuk melakukan pengalihan KPR juga harus didasarkan kesepakatan bersama.
Kesepakatan tersebut dituangkan secara resmi dalam bentuk surat perjanjian. Hal ini dilakukan demi menjaga dan melindungi kedua belah pihak, sehingga pihak pembeli dan penjual tidak ada yang dirugikan. Pertimbangan tersebut sangat penting mengingat rumah adalah properti jangka panjang dan harganya tidak murah.
Jenis-jenis Take Over KPR
Cara ini bisa digolongkan menjadi beberapa jenis, tergantung pada pihak-pihak yang akan melakukan proses ini, proses perjanjiannya, dan dari segi keamanannya. Berikut adalah jenis-jenisnya yang wajib Anda ketahui:
1. Take Over KPR Jual-Beli
Dalam sistem ini, pemohon akan mengambil alih cicilan rumah yang belum selesai atau lunas untuk melanjutkan cicilan tersebut kepada bank. Dalam hal ini, akan melibatkan tiga pihak, yakni Anda sebagai pemohon, penjual rumah, serta pihak bank.
Entah Anda berada di posisi sebagai pembeli atau penjual, Anda bisa melakukan pengalihan KPR yang belum lunas. Jual beli rumah dengan cara seperti ini akan mengalihkan tanggung jawab cicilan dari satu orang ke orang yang lain. Selain kedua belah pihak yang melakukan proses jual beli, ada pihak ketiga yang terlibat, yaitu penyedia dana atau bank.
Prosesnya sedikit lebih rumit karena melibatkan tiga pihak, namun sama sekali tidak sulit jika Anda sudah mempersiapkan semuanya. Proses membeli rumah dengan cara pengalihan seperti ini tak jauh berbeda dari proses KPR biasa. Anda harus mempersiapkan semua syarat yang diberikan oleh pihak bank sebagaimana biasanya orang akan mengajukan KPR.
Hal-hal seperti identitas dan keterangan penghasilan adalah hal yang wajib dipersiapkan sesuai standar yang diminta oleh bank. Pastikan juga Anda datang ke bank bersama dengan pihak yang akan mengalihkan pinjaman KPR pada Anda (si penjual rumah).
Setelah proses administrasi dan analisa pengajuan kredit selesai dilakukan oleh bank dan pihak bank menyetujuinya, maka bank akan mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB) dan Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Anda dapat meneruskan KPR tersebut.
2. Take Over KPR Bawah Tangan
Sistem bawah tangan adalah cara yang tidak resmi karena tidak melibatkan pihak bank. Artinya, Anda sebagai calon pembeli mengurus take over kredit hanya dengan penjual atau pemilik rumah yang lama.
Anda biasanya akan diminta membayar sejumlah biaya sebagai biaya pengalihan kredit, kemudian sisa cicilan KPR. Dalam hal ini, pihak bank tidak mengetahui bahwa rumah tersebut cicilannya sudah berpindah tangan.
Tentunya sistem bawah tangan akan sangat berisiko, karena hal-hal berikut ini:
- Penjual bisa melakukan oper kredit tanpa sepengetahuan Anda
- Ketika pembeli gagal membayar cicilan, penjual akan tetap bertanggung jawab
- Setelah rumah dilunasi oleh pembeli, penjual bisa saja mengambil sertifikat kepemilikan tanpa sepengetahuan pembeli
- Setelah cicilan lunas, sertifikat tetap atas nama penjual karena bank tidak akan menyerahkan sertifikat kepada orang yang namanya tidak tertera pada sertifikat tersebut.
Menemukan rumah idaman jadi gampang berkat bantuan agen properti profesional dan berpengalaman.
Temukan agen properti berdasarkan kawasan incaran Anda di sini!
3. Take Over KPR Antar Bank
Jenis yang ketiga adalah dengan memindahkan program KPR dari satu bank ke bank lainnya. Hal ini bisa terjadi karena penawaran harga yang lebih menarik atau bunga yang lebih rendah dibandingkan bank tempat Anda mengajukan KPR di awal.
Cara seperti ini juga bisa dilakukan jika nasabah ingin berpindah dari KPR bank konvensional ke KPR bank syariah. Biasanya, proses pengalihan antar bank ini akan lebih cepat daripada saat pengajuan pertama, karena Anda sudah memiliki penilaian riwayat pinjaman dari bank pertama dan sudah melakukan appraisal rumah Anda.
Kuncinya: memiliki rekam jejak kredit yang bagus, kemampuan membayar yang baik, maka semua akan berjalan dengan lancar.
Persyaratan Take Over KPR
Tentunya ada beberapa persyaratan yang harus dilengkapi sebelum mengajukan pemindahan KPR ke bank pilihan Anda. Tidak seperti KPR pertama, Anda juga harus menyiapkan sertifikat kepemilikan dalam pengajuan. Untuk melakukan take over kredit rumah, dokumen yang perlu dipersiapkan penjual dan pembeli antara lain:
- Fotokopi Perjanjian Kredit
- Fotokopi Sertifikat dengan stempel bank
- Fotokopi IMB
- Fotokopi PBB yang sudah dibayar
- Fotokopi bukti pembayaran angsuran
- Asli buku tabungan bernomor rekening untuk pembayaran angsuran
- Data penjual dan pembeli, seperti KTP, Kartu Keluarga, buku nikah, NPWP, slip gaji terakhir, surat keterangan kerja, surat keterangan penghasilan, fotokopi mutasi keuangan tiga bulan terakhir dari rekening, dan sebagainya.
Biaya Take Over KPR
Apapun jenisnya, ada biayanya. Untuk memutuskan dengan baik jenis yang mana yang akan Anda pilih, berikut beberapa pertimbangan dari sisi biayanya:
1. Biaya Take Over KPR Antar Bank
Untuk memindahkan pinjaman KPR dari bank lama ke bank yang baru, hal yang terjadi adalah mengajukan KPR baru di bank yang baru kemudian menutup KPR di bank yang lama lewat dana dari bank yang baru tersebut. Dalam proses tersebut, ada biaya KPR baru dan biaya penalti pada KPR yang lama.
Untuk memuluskan proses ini, pertama Anda harus tahu terlebih dahulu berapa biaya penalti KPR dari bank yang lama, lalu pertimbangkan berapa plafon yang Anda butuhkan dari bank baru. Penalti adalah denda yang harus Anda bayarkan karena melunasi pinjaman KPR lebih cepat dari yang seharusnya.
Anda bisa mengetahui besaran penalti ini dari perjanjian KPR dengan bank lama. Jika tidak tahu, Anda bisa menanyakan langsung pada pihak bank. Umumnya, besaran biaya penalti yang dikenakan oleh bank adalah antara 1% hingga 3% dari sisa hutang yang ada. Meski begitu, berapa jumlah tepatnya sangat bergantung pada bank yang bersangkutan.
Selain membayar penalti, Anda juga harus membayar biaya KPR baru di bank yang baru. Biaya KPR ini biasanya meliputi biaya appraisal, notaris, Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT), provisi bank, asuransi, dan biaya proses.
Umumnya, kurang lebih biaya-biaya tersebut sekitar 7% dari besarnya plafon. Tapi kembali lagi, sangat bergantung pada bank yang Anda pilih.
2. Biaya Take Over KPR Jual Beli
Pada prinsipnya, biaya yang harus Anda keluarkan untuk jual beli rumah secara take over tak jauh berbeda dengan take over antar bank, selama Anda melakukan take over tersebut secara resmi dan sesuai aturan. Anda akan mengeluarkan biaya penalti untuk bank lama dan biaya KPR untuk bank baru.
Hal tersebut bisa fleksibel tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli. Anda juga harus mengeluarkan biaya untuk notaris yang mengesahkan perjanjian take over kredit.
3. Biaya Take Over KPR Bawah Tangan
Berbeda dari kedua jenis di atas, pada kasus pengalihan KPR bawah tangan, Anda tak perlu mengeluarkan biaya penalti maupun biaya KPR di bank baru. Karena perpindahan kredit biasanya hanya dilakukan berdasarkan kesepakatan dan di depan notaris. Otomatis, Anda hanya perlu mengeluarkan biaya notaris saja.
Meski terlihat murah dan paling hemat biaya, namun cara di bawah tangan punya risikonya sendiri sebagaimana disebutkan di bagian sebelumnya.
Prosedur dan Cara Mengurus Take Over KPR
Prosedur dan cara mengurusnya sebenarnya tergantung pada bank yang akan Anda gunakan. Pada umumnya, prosesnya tidak jauh berbeda dari pengajuan KPR pertama, namun ada proses re-appraisal atau perhitungan ulang nilai rumah.
Selain itu Anda juga akan diwajibkan untuk membayar biaya yang jumlahnya telah disepakati bersama-sama. Berikut ini adalah prosedur dan cara mengurusnya secara umum:
1. Penilaian ulang
Setelah menerima pengajuan, bank akan melakukan re-appraisal atas jaminan yang menjadi objek KPR. Ini untuk menilai nilai pasar jaminan terkini dan mengevaluasi kelayakan jaminan dari sisi kelengkapan dokumen dan keabsahan sertifikat. Jika Anda lolos penilaian ulang ini, barulah Anda bisa mengajukan pemindahan KPR
2. Bank akan melakukan proses kredit ulang
Ini dilakukan karena kriteria setiap bank yang berbeda. Lolos di satu bank bukan berarti langsung lolos di bank yang lain. Jika terjadi peningkatan nilai pinjaman, bank harus memastikan bahwa nasabah tetap mampu membayar meskipun cicilan lebih besar.
3. Pembayaran harga jual beli rumah
Dalam proses take over jual beli rumah, jika biaya pinjaman dari bank tidak cukup untuk membayar harga jual beli, maka Anda tetap harus merogoh kocek sendiri untuk membayar uang muka.
Daftar Bank Take Over KPR
Berikut adalah sejumlah bank yang memiliki layanan :
1. Take Over KPR Bank Danamon
Bank Danamon menyediakan program Balance Transfer yakni pengalihan pinjaman individu fasilitas KPR dari bank lain atau developer. Hanya nasabah yang memenuhi persyaratan sebagaimana diatur pada syarat dan ketentuan yang berlaku di Bank Danamon yang berhak mendaftar program ini. Program ini berlaku bagi produk Konvensional dan Syariah.
Syarat dan ketentuan yang berlaku adalah status bangunan wajib 100 persen sudah jadi. SLIK Checking tidak bermasalah dan tidak memiliki kredit macet. Usia maksimum bagi Pengusaha dan Profesional adalah 65 tahun dan Karyawan adalah 55 tahun.
Berikut adalah dokumen persyaratan yang dibutuhkan:
- Form aplikasi yang ditandatangani
- Fotokopi KTP suami & istri yang masih berlaku
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi Akta Nikah/Akta Cerai/Akta Kematian
- Fotokopi Akta Pisah Harta (jika ada)
- Fotokopi NPWP
- Surat pernyataan fasilitas pinjaman
- Fotokopi tabungan/rekening koran 3 bulan terakhir
- Slip gaji asli 3 bulan terakhir
- Fotokopi TDP atau SIUP atau dokumen usaha sejenis
- Fotokopi laporan keuangan 2 tahun terakhir
- Fotokopi izin professional atau surat izin praktik profesi.
2. Take Over KPR Bank CIMB Niaga
Bank CIMB Niaga merupakan salah satu bank yang bisa take over kredit pinjaman rumah. Biaya proses kredit yang dikenakan adalah biaya provisi dan administrasi kredit, biaya asuransi jiwa kredit, biaya asuransi kebakaran, biaya penilaian agunan (jika ada), dan biaya notaris.
Persyaratan utama untuk bisa mendaftarnya adalah:
- Warga Negara Indonesia yang berdomisili Indonesia
- Perorangan (bukan Badan Usaha)
- Usia minimal 21 tahun
- Usia maksimal pada akhir masa kredit adalah 58 Tahun atau sesuai ketentuan pensiun perusahaan untuk karyawan dan 70 Tahun untuk profesional/wiraswasta
3. Take Over Bank KPR Mandiri
Bank Mandiri menawarkan program pemindahan fasilitas KPR dari bank lain ke Bank Mandiri dengan maksimum limit kredit sebesar outstanding terakhir di bank asal atau sebesar limit kredit baru sesuai perhitungan bank.
program ini, angsuran kredit lebih ringan. Tenor yang dikenakan maksimal 20 tahun untuk jenis agunan rumah tinggal dan maksimal 15 tahun untuk apartemen. Tambahan limit atas pemindahan fasilitas kredit ke Bank Mandiri yang dapat digunakan untuk kebutuhan konsumtif lainnya.
Syarat dan ketentuannya adalah:
- Debitur KPR atau multiguna bank lain dengan ketentuan umur kredit telah berjalan minimum 12 bulan dengan kolektibilitas lancar 6 bulan terakhir.
- Minimum income Rp2,5 Juta/bulan.
- Minimum usia 21 tahun atau sudah (pernah) menikah.
- Usia pada saat kredit lunas maksimum 55 tahun untuk pegawai atau 60 tahun untuk profesional/wiraswasta.
Anda dapat mengajukan permohonan Mandiri KPR Take Over/Mandiri KPR Multiguna Take Over secara online, dengan urutan sebagai berikut:
- Download form pada link
- Mengisi dan menandatangani form tersebut
- Mengunggah scan form dan scan KTP ke email [email protected] dengan format yang ditetapkan. Subject email: Pengajuan Mandiri KPR Take Over_nama debitur_cabang terdekat, attachment file yang berisi scan form dan KTP, di body email adalah Nama Lengkap, No. KTP, Kantor Cabang Terdekat, Nomor HP.
4. Take Over KPR Bank BSI
Sama seperti KPR biasanya, proses untuk melakukan langkah ini juga harus melibatkan perjanjian secara resmi dalam bentuk surat perjanjian. Hal ini dilakukan demi menjaga agar kedua belah pihak tidak ada yang dirugikan. Pertimbangan tersebut sangat penting mengingat rumah adalah properti jangka panjang dan harganya tidak murah.
BSI merupakan salah satu bank yang bisa take over kredit pinjaman rumah dengan penawaran angsuran ringan dan tetap dengan margin spesial setara 3,3 persen untuk tetap 1 tahun. Syarat untuk take over-nya adalah WNI berdomisili di Indonesia. Kemudian lama pembiayaan pada fasilitas sebelumnya minimum 12 bulan dengan kondisi lancar. Rumah juga atas nama nasabah atau pasangan.
5. Take Over KPR Bank Permata
Bank Permata juga menawarkan program Permata KPR Take Over khusus dengan suku bunga/margin hingga 0 persen dengan PermataKPR Bijak atau PermataKPR iB Bijak. Untuk Floating rate transparan setelah masa fixed sampai dengan akhir tenor. Kemudian, bebas biaya provisi untuk produk Konvensional atau administrasi untuk produk Syariah.
6. Take Over KPR Bank HSBC
Bank HSBC juga memiliki layanan ini, yakni HSBC Home Loan dengan memberikan fleksibilitas yang memungkinkan Anda mengendalikan keuangan lewat pilihan suku bunga, pembiayaan pembelian properti, alih pinjaman serta pembiayaan.
Keistimewaannya adalah sesuai untuk pembiayaan pembelian properti, alih pinjaman, dan top up pinjaman yang telah berjalan. Kemudian, suku bunga tetap dan kompetitif serta prosesnya cepat dan mudah. Jika ingin memanfaatkan program ini, syaratnya adalah:
- Fotokopi KTP Pemohon dan suami/istri (yang masih berlaku)
- Fotokopi NPWP
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi Akta Nikah
- Slip Gaji dan Surat Keterangan Penghasilan
- Fotokopi Tabungan(rekening koran)
- Fotokopi SIUP
- Fotokopi TDP
- Fotokopi Akta Pendirian Perusahaan
- Fotokopi Surat Izin Praktek
7. Take over KPR Bank BCA
Bank yang bisa take over kredit pinjaman rumah selanjutnya adalah BCA. Melalui fasilitas KPR Refinancing, nasabah bisa menikmati fasilitas bebas penalti, kecuali untuk suku bunga dalam masa fix 3 tahun, 5 tahun, dan fix & cap.
Pengajuan KPR juga bisa dilakukan dari mana saja dan kapan saja karena dilakukan secara online. Anda juga bisa memanfaatkannya untuk top up pinjaman dengan jaminan yang sama dengan pinjaman pertama, selama ketentuan LTV mencukupi.
Keunggulan dari Bank BCA adalah suku bunga yang lebih rendah. Pasalnya dengan take over, otomatis nasabah menjadi nasabah baru di bank lain. Saat menjadi nasabah baru, suku bunga yang dikenakan adalah bunga tetap yang tingkatnya jauh di bawah bunga normal.
Keuntungan dan Kerugian Take Over KPR
Anda tidak boleh terburu-buru mengambil keputusan untuk mengalihkan KPR. Ketahuilah apa saja yang menjadi keuntungan dan kerugian membeli rumah over kredit. Pastikan agar Anda sudah secara matang memikirkan seluruh risiko yang ada serta melakukan riset ke rumah yang akan Anda beli terlebih dahulu. Inilah beberapa keuntungan dan kerugian membeli rumah secara take over:
a. Keuntungan Take Over KPR
- Sertifikat rumah bisa dibalik nama sesuai dengan nama pembeli meski masih tetap menjadi jaminan bank dan baru bisa diambil setelah kredit lunas.
- Pembeli bisa mengangsur ke bank atas nama sendiri.
- SHM atau Sertifikat Hak Milik lebih aman karena diawasi oleh pihak bank.
- Suku bunga KPR yang relatif lebih rendah.
b. Kerugian Take Over KPR
- Proses pengajuan lebih rumit
- Butuh waktu lama karena bank harus melakukan analisis
- Ada kemungkinan debitur baru ditolak oleh bank karena tidak memenuhi syarat
- Biaya lebih mahal karena mengikuti prosedur dari bank.
Tips Cerdas Take Over KPR
Tentunya ada banyak hal yang harus Anda perhatikan sebelum mengajukan langkah pengalihan seperti ini, mulai dari memeriksa fisik bangunan, legalitas dokumen hingga riwayat kredit pemilik lama. Untuk lebih jelasnya, berikut adalah beberapa tipsnya:
1. Cari Bank yang Memiliki Layanan Terbaik
Apabila Anda hendak melakukan take over kredit pemilikan rumah antar bank, maka tentunya hal pertama yang harus Anda persiapkan adalah mencari bank yang memiliki layanan terbaik. Tentunya dengan syarat dan ketentuan masing-masing. Jangan lupa untuk mencari tahu layanan take over mereka.
2. Kondisi Fisik
Hal terpenting dalam membeli over kredit rumah adalah memperhatikan kondisi fisik. Cermati dengan detail bagian luar dan dalam rumah. Periksa kondisi dinding, lantai, saluran air, kayu jendela dan pintu, langit-langit, serta bukaan dan sirkulasi udara.
Perhatikan juga segi lokasi dan posisi rumah. Bisa saja, alasan pemilik mengalihkan cicilan rumahnya adalah karena lokasi yang kurang bagus, rawan banjir, dan prospek yang tidak menguntungkan ke depannya.
3. Periksa Dokumen
Cek terlebih dahulu dokumen Kredit Pemilikan Rumah (KPR) asli, yang biasanya masih tersimpan di bank yang menyediakan fasilitas KPR kepada pemilik sebelumnya. Teliti juga keabsahan kepemilikan rumah, jika ditemukan permasalahan (sengketa) lebih baik batalkan keinginan untuk over kredit rumah tersebut.
4. Menghitung Nilai Transaksi
Hitung dengan seksama berapa sebenarnya nilai transaksi dan nilai jual rumah tersebut, apakah lebih murah atau lebih mahal dari harga yang seharusnya. Anda bisa melakukan pengecekan harga pasaran rumah di sekitar lokasi tersebut dengan memeriksa Nilai Jual Objek Pajak dalam struk tagihan PBB. Beberapa perhitungan dalam transaksi yang perlu diperhatikan adalah:
- Nilai jual rumah
- Besaran saldo utang pokok
- Sisa cicilan kredit yang harus dibayar
5. Buat Surat Pengikatan
Guna menjamin keamanan transaksi, Anda perlu membuat Akta Pengikatan Jual-Beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan dengan pihak penjual, berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat. Penjual kemudian membuat surat pemberitahuan kepada bank perihal peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Inti surat tersebut adalah meski angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tetapi karena haknya sudah beralih (kepada Anda sebagai pembeli), maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi dan mengambil sertifikat asli yang terkait bank.
6. Libatkan Tiga Saksi
Berbeda dengan proses jual beli rumah pada umumnya, proses resmi ini harus melibatkan pihak bank pemberi kredit. Jadi, sebaiknya proses over kredit rumah dilakukan di hadapan pemilik, bank, dan notaris.
Itulah penjelasan lengkap seputar take over KPR , jenis-jenisnya, persyaratan, biaya, cara mengurus, hingga daftar bank-nya. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah dengan skema pembayaran secara KPR.
PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja