PropertyKlik.com – Ketika membeli properti, ada sejumlah dokumen dan pajak yang harus diurus agar transaksi dianggap sah di mata hukum. Salah satunya Akta Jual Beli (AJB) tanah. Tidak bisa sembarangan, proses pembuatan AJB harus dilakukan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar dianggap legal.
Bagi Anda yang baru pertama kali ingin membeli sebidang tanah ataupun rumah, simak artikel yang akan mengupas lebih dalam mengenai akta jual beli tanah dengan penjabarannya sebagai berikut:
Yuk langsung cari tahu penjelasan lengkapnya di bawah ini!
Apa Itu Akta Jual Beli Tanah
Akta jual beli tanah adalah akta otentik yang dibuat oleh notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dokumen AJB ini biasanya akan berisi detail aktivitas jual beli properti yang meliputi nama penjual, pembeli, tanggal waktu penyerahan, poin kesepakatan, serta keterangan lahan/bangunan yang menjadi objek transaksi.
Pembuatan AJB hanya berhak dilakukan oleh PPAT dan proses penandatanganannya harus dilakukan serta didampingi PPAT. Dengan membuat AJB, kepemilikan sebuah lahan sudah bisa dialihkan serta dibalik nama dan dianggap sah secara hukum.
Sementara itu, ada pula PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Secara fungsi, PPJB merupakan dokumen yang menyatakan proses peralihan hak atas tanah atau rumah melalui proses jual beli. Namun dibandingkan dengan AJB tanah, PPJB bersifat non-otentik dan dibuat oleh pihak penjual atau pembeli tanpa melibatkan notaris dan PPAT.
Jadi bisa disimpulkan PPJB bersifat tidak wajib namun bisa dibuat sebagai pengikat calon penjual agar menjual lahan miliknya pada calon pembeli sesuai dengan kesepakatan yang telah ditulis.
Menemukan rumah idaman jadi gampang berkat bantuan agen properti profesional dan berpengalaman.
Temukan agen properti berdasarkan kawasan incaran Anda di sini!
Fungsi Akta Jual Beli Tanah
Pada poin sebelumnya telah dijelaskan pengertian Akta Jual Beli tanah dimana AJB adalah dokumen yang tidak bisa dilewatkan ketika Anda melakukan proses menjual ataupun membeli sebuah properti. Akta ini memiliki beberapa fungsi yang harus dipahami di antaranya:
- AJB tanah menjadi bukti sah atas transaksi jual beli tanah atau bangunan yang disepakati dengan harga tertentu dan ketentuan yang tertera di dalamnya telah disetujui pihak penjual serta pembeli.
- Bukti perkara apabila salah satu pihak dalam jual beli tidak mampu memenuhi kewajibannya
- Bukti sah bagi penjual dan pembeli yang menyatakan kedua belah pihak telah memenuhi hak serta kewajiban masing-masing.
Syarat Akta Jual Beli Tanah
Sama seperti pengurusan dokumen lainnya, AJB juga memiliki persyaratan dokumen yang harus dipenuhi agar permohonan bisa diproses. Sebagaimana yang telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
Disebutkan pada Pasal 37 dimana peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui proses jual beli hanya dapat dibuktikan melalui akta yang dibuat oleh PPAT dengan ketentuan yang berlaku.
Beberapa syarat yang harus dipenuhi penjual dan pembeli dalam membuat AJB adalah:
1. Data Lahan
- Sertifikat tanah asli
- Bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir beserta STTS (Surat Tanda Terima Setoran)
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli
- Bukti pembayaran PBB, tagihan listrik, dan air
- Surat roya atau bukti pelunasan jika properti pernah menjadi jaminan bank
- Bukti pemeriksaan keaslian sertifikat tanah ke BPN (poin ini dapat diurus sendiri atau dengan bantuan Notaris/PPAT)
2. Persyaratan Penjual
- Fotokopi KTP
- Fotokopi KK
- Fotokopi Surat Nikah (Jika sudah berkeluarga)
3. Persyaratan Pembeli
- Fotokopi KTP suami dan istri (Jika sudah berkeluarga)
- Fotokopi KK
- Fotokopi Akta Nikah (jika ada)
- Fotokopi NPWP
- Salinan keterangan WNI atau ganti nama (jika ada, untuk WNI keturunan)
Selain syarat-syarat di atas, jika lahan merupakan hasil warisan, maka perlu dilampirkan surat yang menyatakan persetujuan jual yang telah ditandatangani dari ahli waris lain. Penting bagi penjual untuk menyatakan jika tanah atau bangunan tidak dalam sengketa sehingga pembeli tidak kesulitan di kemudian hari.
Cara Membuat Akta Jual Beli Tanah
Jika syarat dokumen telah lengkap, selanjutnya pihak penjual dan pembeli bisa langsung membawa sertifikat asli ke kantor Notaris/PPAT untuk membuat akta jual belinya. Apabila proses pembelian rumah dilakukan melalui skema KPR, maka biasanya pihak bank lah yang akan menunjuk Notaris/PPAT sesuai lokasi properti berada.
Setelah itu, Anda tinggal mengikuti prosedur pembuatan AJB tanah seperti ini:
- Setelah memberikan persyaratan dokumen, petugas PPAT akan memeriksa kelengkapan berkas dan mengecek bukti bayar PBB untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak oleh petugas PPAT;
- Petugas PPAT memeriksa keaslian sertifikat tanah ke BPN (jika penjual/pembeli belum memeriksa) untuk memastikan tanah sedang tidak dalam sengketa atau menjadi jaminan;
- Pemeriksaan surat persetujuan penjualan dari suami dan istri (jika penjual telah menikah). Jika tanah adalah waris, ahli waris harus menunjukkan surat keterangan kematian. Sementara apabila suami atau istri telah meninggal dunia maka anak dari penjual wajib hadir dan memberikan persetujuan;
- Penyerahan bukti pembayaran pajak seperti pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi dan BPHTB;
- Setelah dokumen diverifikasi dan dianggap tidak ada masalah, tahap selanjutnya adalah penandatanganan akta yang harus dihadiri oleh pihak penjual, pembeli, dan saksi yang berasal dari kantor PPAT.
Proses pembuatan AJB jika tidak ada masalah atau sengketa dapat memakan waktu kurang lebih 1 bulan tergantung banyaknya permohonan yang masuk di kantor PPAT. Setelah itu, tanah atau bangunan dapat berlanjut ke proses balik nama yang memakan waktu 1 sampai 3 bulan.
Ketika proses tanda tangan AJB, pihak penjual atau pembeli bisa membawa keluarga sebagai saksi. Bila proses jual beli melalui KPR, saksi dari pihak bank juga akan mendampingi Anda ketika tanda tangan dokumen.
Biaya Membuat Akta Jual Beli Tanah dan Cara Menghitungnya
Saat Anda memutuskan untuk membeli tanah atau rumah, selain uang untuk membayar lahan jangan lupa siapkan juga dana pengurusan dokumen seperti akta jual beli tanah. Untuk AJB, biaya yang harus dikeluarkan beragam sebagaimana telah diatur oleh Kementerian ATR/BPN dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Dijelaskan dalam pasal 1, uang jasa PPAT terkait pembuatan AJB tidak boleh lebih dari satu persen harga transaksi. Biaya tersebut sudah harus mencakup honor saksi dalam pembuatan akta.
Jika dilandaskan pada nilai ekonomis dari harga transaksi, maka detail persenan biaya pembuatan AJB harus mengikuti ketentuan berikut:
- Nilai transaksi kurang dari sampai dengan Rp500 juta, biaya pembuatan akta paling banyak 1 persen
- Nilai transaksi > Rp500 juta sampai Rp1 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,75 persen
- Nilai transaksi > Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,5 persen
- Nilai transaksi >Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,25 persen
Karena pembuatan AJB harus dilakukan di Notaris/PPAT, maka sebelum membayar biaya pembuatan akta, PPAT biasanya akan meminta Anda melunasi pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga lahan yang dibayarkan, pajak penjual, serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Itulah pembahasan lengkap terkait akta jual beli tanah mulai dari fungsi, syarat, hingga tata cara pembuatannya. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah.
PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja