9 Biaya Jual Beli Rumah yang Wajib Dibayar Pembeli dan Penjual

PropertyKlik.com – Biaya jual beli rumah ternyata bukan hanya uang yang dibayarkan untuk membeli rumahnya saja, ternyata ada juga biaya-biaya lainnya. Ya, soal biaya-biaya ini memang acapkali terlupakan, tidak terpikirkan, ketika orang hendak membeli ataupun menjual rumah.

Biaya jual beli rumah bisa dianggap sebagai biaya tambahan yang alokasinya harus dianggarkan di luar bujet harga rumahnya. Secara hitungan kasar, transaksi pembelian ataupun penjualan rumah akan memakan dana sekitar 15% dari harga rumahnya.

Misalnya harga rumah Rp350 juta, maka biaya tambahan yang perlu dipersiapkan sebesar Rp52 jutaan. Cukup besar, bukan? Agar lebih memahami biaya jual beli rumah, artikel berikut ini akan mengupas secara mendalam lewat poin-poin berikut ini:

1. Biaya Jual Beli Rumah: Biaya Cek Sertifikat

Untuk mengetahui keaslian sertifikat tanah dari rumah yang ingin dibeli, masyarakat bisa lewat tiga cara, diantaranya;

1. Menggunakan jasa notaris yang akan mengurus segalanya
2. Melakukan pengecekan secara mandiri dengan datang langsung ke kantor pertanahan setempat
3. Mengecek sertifikat BPN secara online.

Jika pilihannya adalah yang ketiga, maka Anda bisa mengunduh aplikasi Sentuh Tanahku yang sudah tersedia di Android dan iOS. Sentuh Tanahku memudahkan masyarakat untuk memperoleh informasi yang resmi dengan cepat dan mudah.

Fitur yang tersedia di dalam aplikasi ini antara lain Notifikasi, Info Berkas, Plot Bidang Tanah, Info Sertifikat, Lokasi Bidang Tanah, dan Info Layanan. Melalui aplikasi ini masyarakat dapat mengecek sertifikat secara gratis.

Sementara untuk mengecek sertifikat dengan datang langsung ke kantor pertanahan, ada sejumlah berkas-berkas yang harus disiapkan mulai dari:

• Sertifikat tanah yang hendak diperiksa.
• Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya.
• Permohonan pengecekkan sertifikat dimana form permohonan sudah ada di BPN.
• Fotokopi KTP pemilik sertifikat.
• Biaya Rp50.000 per sertifikat yang dicek.

Sesuai Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, BPN akan mengecek keaslian sertifikat tanah berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah. Waktu pengecekan keaslian sertifikat tanah umumnya tidak lama. Bahkan dalam sehari saja, masyarakat sudah bisa mengetahui keaslian dari sertifikat tersebut. Jika menurut BPN aman, sertifikat tersebut akan dicap.

Berbeda kondisi bagi masyarakat yang tak punya banyak waktu, mengecek sertifikat tanah bisa dibantu oleh notaris. Tentunya ada biaya yang perlu dikeluarkan sebagai bayaran atas jasa yang diberikan, kisarannya antara Rp100 ribu sampai Rp150 ribu. Inilah yang perlu dirangkum ke dalam catatan biaya jual beli rumah.

2. Biaya Jual Beli Rumah: Biaya AJB

Selanjutnya yang cukup besar biayanya adalah Akta Jual Beli (AJB). Nilainya sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Simulasinya, jika harga jual rumah dipatok Rp1 miliar, maka biaya AJB-nya Rp10 juta. Umumnya, biaya pembuatan AJB ini akan ditanggung oleh pihak pembeli, kecuali ada kesepakatan lainnya dengan pihak penjual.

Pada beberapa kasus, tak jarang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) selaku penanggung jawab akan meminta biaya lebih dari 1 persen. Namun pembeli tetap bisa melakukan negosiasi harga bila nilai jual rumah sudah terlampau tinggi. Perhitungkan dengan teliti komponen hitungan AJB ini agar pembelian rumah berlangsung lancar.

3. Biaya Jual Beli Rumah: Biaya Balik Nama

Bagian dari biaya jual beli rumah berikutnya ialah balik nama sertifikat tanah. Nominal umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku. Pihak pembeli biasanya wajib melakukan proses balik nama tersebut secara mandiri kecuali rumah tersebut dibeli langsung dari pihak developer.

Masing-masing daerah berbeda aturannya, sehingga nominal biayanya juga bervariasi. Penghitungan biaya balik nama juga didasari luas tanah maupun bangunan serta lokasinya. Namun secara umum rincian biaya balik nama rumah dan sertifikat tanah sebagai berikut:

• Jasa PPAT, dengan biaya jasa maksimal 1% dari harga rumah dan tanah
• Melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
• Biaya pelayanan informasi untuk Nilai Tanah atau Nilai Aset Properti per bidang sebesar Rp50.000
• Biaya pengecekan sertifikat tanah senilai Rp50.000
• Biaya pelayanan balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan. Biaya ditentukan berdasarkan nilai jual tanah dibagi 1000. Contoh, harga rumah Rp300 juta. Maka biaya balik namanya sekitar Rp300.000.

Untuk mengurus sertifikat balik nama, terdapat beberapa prosedur yang perlu diketahui seperti penandatanganan dan pelunasan AJB dari pihak pembeli maupun penjual, serta PPAT mengurus sertifikat ke BPN (Badan Pertanahan Nasional). Proses pembuatan sertifikat biasanya memerlukan waktu sekitar 2 minggu.

4. Biaya Jual Beli Rumah: Biaya PPh

Pembeli tidak berkewajiban untuk membayar PPh atau pajak penghasilan. Sebaliknya, PPh ini dibebankan kepada penjual yang sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994. Pajak ini dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60.000.000.

Besarnya PPh adalah 2,5% (dua setengah persen) dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan. Ilustrasinya, Doni menjual rumah kepada Herry dengan harga Rp285 juta. Sebagai penjual, Doni wajib membayar pajak penghasilan sebesar Rp7.125.000. Rumus PPh = 2.5% X jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Sebagai catatan, untuk pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak, yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan. Informasi ini penting untuk diperhitungkan sebagai salah satu komponen pengeluaran bagi pihak penjual.

5. Biaya Jual Beli Rumah: Biaya PNBP

Selanjutnya adalah PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak). Jenis ini biasanya dibayarkan sekaligus saat pengajuan BBN dengan anggaran (1/1000 x harga jual rumah) + Rp 50.000. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku di BPN telah mengatur hal ini.

6. Biaya Jual Beli Rumah: Biaya BPHTB

BPHTB atau singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan merupakan salah satu biaya transaksi yang dibebankan kepada pembeli dan penjual. Hal tersebut didasarkan pada Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1) UU 28/2009 yang mengatur bahwa objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Biaya BPHTB dan AJB memiliki kaitan erat, sebab bea ini harus sudah dilunasi AJB alias Akta Jual Beli. Artinya, AJB tidak akan diterbitkan sebelum pelunasan BPHTB. Besarnya tarif pajak jual beli rumah (bea) ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan membayar pajak dibatasi di atas Rp30 juta. Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998.

Besaran tarif pajak jual beli rumah sebesar 5% ini ditetapkan dengan rumus perhitungan sebagai berikut:

Nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), dan dikalikan 5%.

Sebagai catatan, besaran nilai NPOPTKP di tiap daerah berbeda jumlahnya. BPHTB berlaku sebagai biaya biaya jual beli rumah second maupun baru. Bea ini tidak hanya dikenakan dalam transaksi jual-beli rumah, tetapi juga dalam setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan seperti waris hingga hibah.

7. Biaya Jual Beli Rumah: Biaya KPR

Saat mengajukan pinjaman apapun termasuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank akan mengenakan dua biaya yakni provisi dan administrasi. Biaya provisi digunakan untuk membiayai segala keperluan yang berkaitan dengan proses pemberian pinjaman tersebut, misalnya biaya fotokopi berkas, komisi marketing, dan sebagainya.

Sementara biaya administrasi diperlukan bank untuk mengurus segala dokumen dan proses pengajuan KPR. Keduanya wajib ditanggung oleh pembeli. Untuk besaran biaya provisi dan administrasi tergantung pada kebijakan masing-masing bank. Tapi umumnya, biaya administrasi dikenakan sebesar Rp250 ribu hingga Rp500 ribu.

Sedangkan persentase biaya provisi bisa bervariasi, tapi kebanyakan bank memilih 1 persen dari nilai pokok kredit. Sehingga jika pokok kreditnya sebesar Rp350 juta, maka biaya provisi yang harus dibayar adalah Rp3.500.000,- dan langsung dilunasi kepada bank. Dan ini semua di luar biaya UTJ atau Uang Tanda Jadi yang dibayarkan ke developer sebelum pengajuan KPR.

Hendak membeli rumah dengan skema cicilan KPR? Berdasarkan ketentuan, memang ada biaya-biaya yang harus dikeluarkan. Tapi belakangan banyak developer perumahan yang menawarkan bebas biaya KPR alias gratis. 

8. Biaya Jual Beli Rumah: Biaya Jasa Notaris

Pembayaran jasa notaris bisa mengalami perubahan dan penyesuaian sesuai dengan kondisi yang ada. Akan tetapi seluruh peraturan biaya atau honorarium sudah diatur oleh pemerintah dan tertuang ke dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Pasal 36. Seperti yang dikutip dari situs resmi DPR, inilah rincian peraturan biaya atau honorarium notaris:

• Notaris berhak menerima honorarium atas jasa hukum yang diberikan sesuai kewenangannya,
• Besarnya honorarium yang diterima oleh seorang Notaris akan didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.
• Honorarium yang diterima ditentukan dari nilai objek, jika nilai objek sampai dengan Rp100.000.000 (seratus juta rupiah) maka honorarium yang berhak diterima adalah sebesar 2.5%
• Jika nilai objek berkisar dari Rp100.000.000 (seratus juta rupiah) sampai dengan Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah) maka honorarium yang diterima paling besar 1.5%
• Jika nilai objek berada di atas Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah) maka Notaris akan menerima honorarium sebesar 1%
• Nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp5.000.000 (lima juta rupiah).

9. Total Rangkuman Biaya Jual Beli Rumah

Untuk mempermudah menyiapkan biaya-biayanya, Kami rangkum keseluruhan yang harus dikeluarkan dengan kisaran yang ditetapkan berikut ini:

1. Biaya Cek Sertifikat

1. Jasa notaris mulai Rp150.000
2. Mandiri lewat kantor pertanahan Rp50.000

2. Biaya AJB

• 1% dari nilai transaksi jual beli rumah

3. Biaya Balik Nama

• 2% dari nilai transaksi atau peraturan daerah

4. Biaya PPh

• 2,5% dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan

5. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

• Perhitungannya (1/1000 x harga jual rumah) + Rp 50.000

6. Biaya BPHTB

• 5% dikeluarkan pembeli
• 2,5% dikeluarkan penjual

7. Biaya KPR

• Rp250.000-Rp500.000 atau Bank 1% dari nilai pokok kredit

8. Biaya Jasa Notaris

• Nilai objek s/d Rp100 juta honororium 2,5%
• Nilai objek berkisar dari Rp100 juta – Rp1 miliar honororium 1,5%
• Nilai objek di atas Rp1 miliar honorarium 1%
• Nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta honorarium paling besar Rp5 juta.

Jadi itulah biaya-biaya ekstra yang perlu Anda siapkan saat memutuskan untuk membeli rumah selain booking fee dan uang muka. Komponen biaya jual beli rumah ini akan Anda temui dalam pembelian rumah-rumah seken. Untuk rumah baru, biasanya pihak pengembang sudah menggabungkan biaya-biaya tersebut ke dalam harga properti yang dijual.

Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah pertamanya, baik itu rumah baru ataupun rumah second.

PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja