PropertyKlik.com – Syarat balik nama sertifikat tanah dan rumah adalah langkah penting dalam mengamankan hak kepemilikan properti, baik setelah mendapatkannya lewat transaksi jual-beli, warisan, atau hibah. Sebagai contoh: saat membeli tanah atau rumah dari pihak lain, tentu saja properti tersebut masih atas nama orang lain.
Begitu pun jika menerima warisan ataupun hibah berupa tanah dari orang tua, umumnya juga masih atas nama orang tua. Lain hal jika sejak awal orang tua sudah mengurus balik namanya untuk si penerima. Apabila tanah atau rumah masih atas nama orang lain saat statusnya sudah menjadi milik Anda, tentu perlu dilakukan balik nama.
Tujuannya agar keabsahan tanah tersebut semakin kuat. Bila masih atas nama orang lain maka status kepemilikannya masih kurang kuat. Namun berdasarkan perbedaan bagaimana tanah atau rumah itu diperoleh, maka persyaratan balik nama sertifikatnya pun juga akan berbeda.
Ya, terdapat persyaratan khusus yang perlu dipenuhi untuk balik nama sertifikat tanah dan rumah yang didapat berdasarkan jual-beli, warisan, atau hibah. Karena itu, dalam artikel ini kita akan membahas lengkap terkait syarat-syarat administratif hingga ketentuan hukum yang harus diperhatikan dan dipenuhi saat akan melakukan proses balik nama sertifikatnya.
Ingin tahu lebih detail tentang syarat balik nama sertifikat tanah dan rumah baik yang didapatkan dari transaksi jual-beli, warisan ataupun hibah? Pahami syaratnya yang akan dibahas lengkap lewat poin-poin berikut ini:
Persyaratan Umum Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah
Baik untuk proses jual beli maupun warisan, balik nama sertifikat tanah dan rumah merupakan langkah penting untuk memastikan keabsahan kepemilikan properti. Berikut adalah persyaratan umum yang perlu Anda penuhi:
Dokumen Administrasi:
- Formulir Permohonan: Diisi dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya di atas materai.
- Surat Kuasa: Jika dikuasakan kepada orang lain.
- Fotokopi KTP dan KK: Pemohon, pembeli/penjual, dan kuasa (jika dikuasakan).
- Sertifikat Hak Atas Tanah (SHAT) Asli: Dibawa untuk diperlihatkan dan dicocokkan dengan data di BPN.
- Akta Jual Beli (AJB): Asli dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk proses balik nama karena jual beli.
- Akta Hibah: Asli dari PPAT untuk proses balik nama karena warisan.
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB Terbaru: Bukti telah melunasi pajak bumi dan bangunan.
- Bukti Pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Tanda bukti pembayaran pajak atas perpindahan hak atas tanah dan bangunan.
- Bukti Pelunasan Pajak Penghasilan Atas Penjualan Harta Benda (PPh Pasal 22): Jika ada, bukti pembayaran pajak penghasilan dari penjualan properti
1. Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah Warisan
Proses balik nama sertifikat tanah dan rumah warisan dilakukan untuk memindahkan kepemilikan properti dari almarhum kepada ahli waris yang sah. Berikut adalah persyaratan umum yang perlu Anda penuhi:
Dokumen Administrasi:
- Formulir Permohonan Balik Nama Warisan: Diisi dan ditandatangani oleh semua ahli waris.
- Surat Kuasa: Jika dikuasakan kepada orang lain.
- Fotokopi KTP dan KK: Semua ahli waris dan kuasa (jika dikuasakan).
- Sertifikat Hak Atas Tanah (SHAT) Asli: Dibawa untuk diperlihatkan dan dicocokkan dengan data di BPN.
- Surat Keterangan Kematian (SKW): Diterbitkan oleh Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil (Disdukcapil) atas nama almarhum.
- Surat Penetapan Ahli Waris: Diterbitkan oleh pengadilan agama atau negeri, sesuai dengan agama almarhum.
- Akta Jual Beli (AJB) Warisan: Jika ada, bukti AJB warisan dari PPAT.
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB Terbaru: Bukti telah melunasi pajak bumi dan bangunan.
- Bukti Pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Tanda bukti pembayaran pajak atas perpindahan hak atas tanah dan bangunan karena warisan.
2. Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah Hibah
Serupa warisan, hibah tanah ataupun rumah merupakan salah satu bentuk pemindahan kepemilikan properti kepada penerima tanpa melibatkan transaksi jual beli. Namun, proses balik nama sertifikat yang mengikuti hibah memiliki sejumlah syarat yang perlu dipenuhi untuk memastikan keabsahan hibah tersebut di mata hukum. Berikut adalah persyaratan umum yang perlu Anda penuhi:
Dokumen Administrasi:
- Formulir Permohonan Balik Nama Hibah: Diisi dan ditandatangani oleh pemberi hibah dan penerima hibah.
- Surat Kuasa: Jika dikuasakan kepada orang lain.
- Fotokopi KTP dan KK: Pemberi hibah dan penerima hibah, serta kuasa (jika dikuasakan).
- Sertifikat Hak Atas Tanah (SHAT) Asli: Dibawa untuk diperlihatkan dan dicocokkan dengan data di BPN.
- Akta Hibah: Asli dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB Terbaru: Bukti telah melunasi pajak bumi dan bangunan.
- Bukti Pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Tanda bukti pembayaran pajak atas perpindahan hak atas tanah dan bangunan karena hibah.
3. Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah Jual Beli
Untuk proses jual-beli, baik rumah ataupun tanah, pengajuan balik nama dilakukan setelah terbitnya Akta Jual Beli atau AJB. Seperti yang tercantum dalam laman Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN), peralihan hak jual-beli pada dasarnya memerlukan AJB.
AJB merupakan dokumen yang membuktikan bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepemilikan kepada pihak lain. Selain mengurus AJB, ada pula sejumlah syarat yang harus dipenuhi jika hendak mengajukan peralihan hak jual-beli.
Per 1 Maret 2022, Kementerian ATR/BPN mengumumkan bahwa peralihan hak atas tanah dan bangunan wajib melampirkan fotokopi BPJS Kesehatan aktif. Penerapan kebijakan tersebut mengacu pada penerbitan Instruksi Presiden Republik Indonesia No.1 Tahun 2022 tentang Optimalisasi Pelaksanaan Program Jaminan Kesehatan Nasional.
Proses balik nama sertifikat tanah dan rumah yang dilakukan berdasarkan transaksi jual beli bertujuan untuk mengalihkan hak kepemilikan properti dari penjual kepada pembeli. Berikut adalah persyaratan umum yang perlu Anda penuhi:
Dokumen Administrasi:
- Formulir Permohonan Balik Nama: Diisi dan ditandatangani oleh pembeli dan penjual.
- Surat Kuasa: Jika dikuasakan kepada orang lain.
- Fotokopi KTP dan KK: Pembeli, penjual, dan kuasa (jika dikuasakan).
- Sertifikat Hak Atas Tanah (SHAT) Asli: Dibawa untuk diperlihatkan dan dicocokkan dengan data di BPN.
- Akta Jual Beli (AJB): Asli dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB Terbaru: Bukti telah melunasi pajak bumi dan bangunan.
- Bukti Pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Tanda bukti pembayaran pajak atas perpindahan hak atas tanah dan bangunan.
- Bukti Pelunasan Pajak Penghasilan Atas Penjualan Harta Benda (PPh Pasal 22): Jika ada, bukti pembayaran pajak penghasilan dari penjualan properti.
Persyaratan di atas dapat sedikit berbeda di setiap daerah. Sebaiknya hubungi Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat untuk informasi lebih akurat. Untuk biaya, biaya balik nama jual beli umumnya lebih mahal dibandingkan balik nama warisan atau hibah. Anda juga dapat menggunakan jasa PPAT untuk membantu proses balik nama, namun akan ada biaya tambahan.
Tips:
- Pastikan Akta Jual Beli memuat informasi yang lengkap dan benar, seperti nama pembeli, penjual, objek jual beli, harga jual, dan tanggal transaksi.
- Siapkan semua dokumen yang diperlukan dalam bentuk asli dan fotokopi.
- Buatlah fotokopi semua dokumen sebagai arsip pribadi.
- Datang ke BPN pada jam kerja dan sediakan waktu yang cukup untuk proses pengurusan.
- Pahami alur proses balik nama agar tidak bolak-balik ke BPN.
Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah
Prosedur pengurusan balik nama sertifikat tanah setidaknya harus melalui dua tahapan. Apa saja prosedur pengurusan balik nama sertifikat tanah? Cek di bawah ini:
1. Mengurus AJB ke PPAT
Hal pertama yang harus dilakukan oleh pemilik tanah atau calon pemilik tanah adalah mendatangi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Mengapa hal ini perlu dilakukan?
Berdasar Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni Pasal 37, di mana setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT. Agar transaksi jual beli tanah dilegalkan negara, harus terlebih dulu mengurus AJB. Akta ini adalah dokumen resmi yang menjadi bukti sah telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.
Tujuan dari pengurusan ke PPAT ini adalah untuk menghindari sengketa lahan atau jual beli yang tidak sah. Beberapa dokumen lain yang harus dibawa penjual dan pembeli tanah antara lain KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan surat nikah. Kantor PPAT akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik tanah lama dengan data pertanahan yang ada di buku tanah di Kantor Pertanahan (BPN).
2. Mengurus Balik Nama ke Kantor BPN
Setelah selesai mengurus AJB di kantor PPAT, pemilik tanah bisa langsung segera mengurus balik nama sertifikat tanah di Kantor BPN. Tujuannya untuk mengubah status AJB menjadi SHM atau HGU. Pengurusan sertifikat balik nama bisa dilakukan dengan dua cara. Pertama, mengurusnya secara mandiri; kedua, dengan menyerahkannya pada kantor PPAT.
Bila diurus kantor PPAT, tentu akan ada biaya pengurusan. Kelebihannya, pemilik tanah tidak perlu mondar-mandir ke kantor BPN untuk mengurus balik nama, karena semua akan diurus oleh PPAT. Bila diurus mandiri, pemilik tanah bisa langsung mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi tanah berada.
a. Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah dengan PPAT
Jika berhalangan, pemohon bisa menggunakan jasa PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk mengurus balik nama rumah. Hanya saja, ada biaya tambahan untuk membayar jasanya. Caranya cukup mudah, Anda tinggal mendatangi kantor notaris/PPAT, lalu serahkan sejumlah dokumen sebagai syarat balik namanya.
Berikut adalah dokumen atau syarat balik nama sertifikat tanah ataupun rumah dengan PPAT yang harus disiapkan:
- Sertifikat tanah asli.
- Fotokopi KTP pembeli dan penjual properti.
- Fotokopi akta jual-beli.
- Bukti pelunasan SSB BPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
- Berkas permohonan balik nama yang ditandatangani pembeli.
- Bukti pelunasan SPP PPh.
Proses pengurusan balik nama sertifikat tanah maupun rumah membutuhkan waktu hingga 14 hari kerja. Agar lebih cepat, persiapkan syarat balik nama sertifikat rumah di notaris sebaik mungkin.
b. Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah Tanpa PPAT
Bila Anda sudah memahami syarat balik nama sertifikat tanah dan rumah di atas, pasti sudah tergambar bagaimana cara, prosedur, hingga langkah-langkah mengurusnya. Bila sudah memahami kedua hal ini dengan detail, Anda tak harus mengurus balik nama melalui PPAT.
Anda bisa mengurus balik nama sertifikat tanah secara mandiri. Prosedur balik nama tanpa melalui PPAT sebenarnya cukup mudah. Bila Anda sudah mengurus AJB di PPAT, yang perlu Anda lakukan adalah datang ke kantor BPN.
Agar Anda tidak mondar-mandir ke kantor BPN, sebaiknya mencari informasi terlebih dahulu mengenai tata cara pengurusan balik nama di website kantor BPN kabupaten/kota tempat Anda tinggal. Sebab, beda wilayah bisa berbeda prosedur pelayanannya.
Misalnya untuk pendaftaran layanan, ada beberapa kantor BPN yang mengharuskan pendaftarannya melalui online. Bila Anda langsung datang, tentu tidak akan dilayani, karena memang harus mendaftar online terlebih dahulu.
Bila Anda sudah berhasil mendaftar, pastikan syarat balik nama sertifikat tanah yang tertulis di atas sudah Anda lengkapi. Bila berkas lengkap, Anda tinggal mengurus administrasinya dan membayar biaya balik namanya saja.
Menemukan rumah idaman jadi gampang berkat bantuan agen properti profesional dan berpengalaman.
Temukan agen properti berdasarkan kawasan incaran Anda di sini!
Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah
Lantas berapa sih biaya balik nama sertifikat tanah dan rumah? Jawabannya tergantung proses pengurusan balik namanya, apakah diurus secara mandiri atau menggunakan jasa notaris/PPAT. Simak rinciannya:
a. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah Mandiri
Perhitungan dasar biaya balik nama sertifikat tanah dan rumah secara mandiri adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Untuk mudahnya, Anda bisa menghitungnya dengan rumus berikut ini:
Nilai tanah X luas tanah : 1000
Misalnya Gunawan membeli rumah di Bintaro tipe 72 dengan luas tanah 60 meter persegi, serta NJOP Rp3 juta.
Maka, perhitungannya adalah; Rp3.000.000 X 60 : 1000 = 180.000
Jadi, biaya balik nama yang perlu dikeluarkan Gunawan adalah Rp180 ribu.
Tapi jangan lupa, Anda juga harus menyiapkan sejumlah biaya lainnya, seperti biaya administrasi dan bea pengecekan keabsahan sertifikat tanah.
b. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah Pakai PPAT
Dihimpun dari berbagai sumber, biaya balik nama sertifikat tanah dan rumah menggunakan jasa PPAT tarifnya sekitar 0,5–1% dari total nilai transaksinya. Harga tersebut sudah termasuk biaya pembuatan akta jual beli, balik nama, dan jasa notaris. Sedangkan terkait proses pembuatannya, rata-rata membutuhkan waktu sekitar 30 hari kerja.
Poin Penting yang Harus Diperhatikan Saat Mengurus Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah
Saat akan mengurus balik nama sertifikat tanah dan rumah, ada beberapa poin penting yang harus diperhatikan. Apa saja? Cek di bawah ini:
1. Cek ulang lokasi dan luas tanah
Sebelum mengurus balik nama sertifikat tanah, pastikan letak lokasi dan luas tanahnya tepat. Pastikan juga batas tanah dengan pemilik di sekitarnya. Keterangan ini biasanya dinyatakan dalam bentuk surat ukur atau gambar situasi yang menunjukkan letak, batas, bentuk, dan luas tanah.
2. Status kepemilikan lahan
Sebelum pergi ke BPN, pastikan juga bahwa status tanah tersebut memiliki dasar hukum yang jelas. Status dari pemilik sebelumnya juga harus jelas apakah dari jual-beli, warisan, hibah, atau bahkan barter.
3. Persyaratan balik nama
Pastikan semua 9 persyaratan yang harus dipenuhi sudah lengkap dan tidak ada yang tertinggal atau tercecer. Tujuannya agar Anda tidak perlu bolak-balik saat mengurus proses balik nama.
4. Biaya balik nama
Syarat balik nama sertifikat tanah bisa selesai dengan baik juga dibutuhkan adanya biaya. Biaya pendaftaran untuk layanan ini adalah Rp50.000. Sementara biaya yang dikeluarkan untuk proses balik nama berbeda-beda, tergantung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Itulah penjelasan lengkap terkait syarat balik nama sertifikat tanah dan rumah yang diperoleh dari warisan, hibah, maupun transaksi jual-beli. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah.
PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja