PPJB Adalah: Ini Pengertian, Fungsi, Contoh, Cara Mengurusnya

PropertyKlik.com – PPJB adalah kepanjangan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Ini merupakan dokumen penting dalam proses jual beli properti, baik tanah, rumah, maupun apartemen. PPJB memuat kesepakatan antara pembeli dan penjual mengenai objek jual beli, harga, dan syarat pembayaran.

Sesuai dengan namanya, dokumen ini statusnya masih sebatas perjanjian kesepakatan dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum. Lantas, apa sih fungsi dan peran pentingnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli dalam proses jual beli properti?

Untuk mengetahui lebih jauh, berikut adalah poin-poin yang akan diulas lengkap dalam artikel ini:

PPJB Adalah

PPJB adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Ini adalah dokumen penting yang dibuat sebelum proses jual beli properti seperti tanah, rumah, apartemen, selesai. Dokumen penting ini mengikat kesepakatan yang dibuat antara pembeli dan penjual mengenai:

• Objek jual beli: Properti yang akan dijual, baik tanah, rumah atau apartemen. Lengkap mulai dari alamat, luas, dan sertifikat.
• Harga: Harga jual beli properti yang telah disepakati bersama.
• Syarat pembayaran: Cara dan waktu pembayaran dari harga yang telah disepakati bersama.
• Hak dan kewajiban: Hak dan kewajiban pembeli dan penjual selama proses jual beli.

Dalam pengertian yang sederhana, Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini bisa diibaratkan seperti “janji pra-nikah” dalam proses jual beli properti. Dokumen ini dibuat pada saat pembayaran harga belum lunas. Adapun isi yang tertera pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara lain harga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB.

Poin-poin penting pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah. Dengan demikian, di sertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi.

Pengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain. Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambil menunggu pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Peran PPJB dalam Transaksi Jual Beli Properti Adalah

Ketika Anda melaksanakan transaksi jual beli, terkadang sebagai penjual maupun pembeli mempunyai rasa ketakutan masing-masing. Apalagi, objek yang diperjualbelikan merupakan barang-barang properti atau bangunan mahal. Misalnya tanah, bangunan, apartemen, rumah, dan lain-lain.

Dalam hal ini, Perjanjian Pengikatan Jual Beli menjadi solusi sebagai jaminan hukum pada saat membeli tanah atau bangunan.

PPJB merupakan perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli dimana transaksi jual beli belum dapat dilakukan karena adanya unsur yang belum terpenuhi. Apabila unsur Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut telah terpenuhi, maka pembeli dan penjual dapat melakukan transaksi jual beli. 

Unsur-unsur yang dimaksudkan adalah agar transaksi jual beli dapat dilakukan secara berbeda-beda tergantung pada situasi dan kondisi penjual ataupun pembelinya. Namun, secara umum, unsur-unsur yang perlu dipenuhi antara lain:

1. Kejelasan Objek Jual Beli

• Objek jual beli harus jelas dan spesifik, termasuk jenis properti, alamat, luas, dan nomor sertifikat.
• Jika objek jual beli masih dalam proses pembangunan, maka perlu dicantumkan perkiraan tanggal selesainya pembangunan.

2. Kesepakatan Harga

• Harga jual beli harus disepakati oleh kedua belah pihak dan tercantum dalam PPJB.
• Cara pembayaran, termasuk uang muka, jangka waktu pembayaran, dan besaran angsuran (jika ada), juga harus disepakati dan dicantumkan dalam PPJB.

3. Kemampuan Membayar

• Pembeli harus memiliki kemampuan finansial untuk membayar harga jual beli sesuai dengan kesepakatan.
• Jika pembeli menggunakan KPR, maka perlu menunjukkan bukti persetujuan KPR dari bank.

4. Kelengkapan Dokumen

• Penjual harus memiliki dokumen kepemilikan yang sah atas properti yang dijual, seperti sertifikat hak milik (SHM) atau girik.
• Jika terdapat peralihan hak atas properti, maka perlu menunjukkan bukti peralihan hak tersebut.

5. Persetujuan Pihak Terkait

• Jika properti yang dijual merupakan harta bersama, maka perlu mendapatkan persetujuan dari pasangan suami/istri.
• Jika properti yang dijual masih dalam status warisan, maka perlu mendapatkan persetujuan dari ahli waris lainnya.

6. Keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli

• Perjanjian Pengikatan Jual Beli harus dibuat di hadapan notaris dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
• Perjanjian Pengikatan Jual Beli harus ditandatangani oleh kedua belah pihak dan dibubuhi cap jempol.

7. Lain-lain

• Syarat dan ketentuan lain yang dianggap perlu oleh kedua belah pihak.

Setelah semua unsur-unsur di atas terpenuhi, maka pembeli dan penjual dapat melakukan transaksi jual beli dengan membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris. AJB merupakan bukti sah peralihan hak atas properti dari penjual kepada pembeli.

Fungsi dan Manfaat PPJB Adalah

PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli memiliki beberapa fungsi dan manfaat penting dalam proses jual beli properti, baik tanah, rumah, maupun apartemen. Berikut adalah beberapa fungsi dan manfaat PPJB:

1. PPJB Adalah Bukti Tertulis Kesepakatan

Perjanjian Pengikatan Jual Beli menjadi bukti sah secara hukum atas kesepakatan antara pembeli dan penjual. Dokumen ini memuat informasi penting seperti objek jual beli, harga, dan syarat pembayaran, sehingga menjadi acuan utama dalam proses transaksi.

2. PPJB Mengikat Kedua Belah Pihak

Perjanjian Pengikatan Jual Beli memiliki kekuatan hukum yang mengikat kedua belah pihak, yaitu pembeli dan penjual. Hal ini berarti bahwa pembeli dan penjual wajib untuk memenuhi kewajiban masing-masing sesuai dengan yang tercantum dalam PPJB.

3. PPJB Mencegah Wanprestasi

Dengan adanya Perjanjian Pengikatan Jual Beli, risiko wanprestasi atau ingkar janji dari salah satu pihak dapat diminimalisir. Jika terjadi wanprestasi, pihak yang dirugikan dapat menggunakan PPJB sebagai dasar untuk mengajukan gugatan hukum.

4. PPJB Melindungi Hak Pembeli dan Penjual

Perjanjian Pengikatan Jual Beli melindungi hak pembeli dan penjual selama proses jual beli berlangsung. Pembeli memiliki kepastian hukum atas properti yang dibelinya, sedangkan penjual memiliki jaminan pembayaran dari pembeli.

5. PPJB Mempermudah Proses Jual Beli

Perjanjian Pengikatan Jual Beli membantu mempermudah proses jual beli properti. Dengan adanya PPJB, proses pembayaran dan balik nama dapat dilakukan dengan lebih lancar dan efisien.

6. PPJB Meminimalisir Risiko Penipuan

Perjanjian Pengikatan Jual Beli dapat membantu meminimalisir risiko penipuan dalam transaksi jual beli properti. Hal ini karena PPJB dibuat di hadapan notaris dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan, sehingga keabsahannya terjamin.

Jadi bisa disimpulkan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah dokumen penting yang memiliki banyak fungsi dalam proses jual beli properti.

Poin-poin Penting dalam PPJB

Berikut adalah beberapa poin penting yang harus ada dan tercantum dalam PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli):

1. Identitas Pihak-Pihak

• Nama lengkap, alamat, dan nomor KTP pembeli dan penjual.
• Jika pembeli atau penjual adalah badan usaha, maka perlu dicantumkan nama lengkap dan jabatan pengurus yang berwenang.

2. Objek Jual Beli

• Jenis properti (tanah, rumah, apartemen) yang diperjualbelikan.
• Alamat lengkap properti.
• Luas dan/atau nomor sertifikat properti.
• Perincian bangunan (jika ada) termasuk jumlah lantai, luas bangunan, dan jumlah kamar.

3. Harga dan Cara Pembayaran

• Harga jual beli properti yang disepakati.
• Cara pembayaran, bisa tunai, bertahap, atau melalui KPR.
• Jika pembayaran bertahap, maka perlu dicantumkan jumlah uang muka, jangka waktu pembayaran, dan besaran angsuran.

4. Jangka Waktu dan Serah Terima

• Jangka waktu penyelesaian transaksi jual beli.
• Tanggal dan waktu serah terima properti dari penjual kepada pembeli.

5. Hak dan Kewajiban

• Hak dan kewajiban pembeli dan penjual selama proses jual beli berlangsung.
• Contoh hak dan kewajiban pembeli: membayar harga jual beli, menjaga kondisi properti.
• Contoh hak dan kewajiban penjual: menyerahkan properti yang bebas dari sengketa, memberikan bukti kepemilikan yang sah.

6. Sanksi

• Sanksi yang akan diberikan jika salah satu pihak wanprestasi atau ingkar janji.

7. Lain-lain

• Pernyataan bahwa PPJB dibuat tanpa paksaan dan dalam keadaan sadar.
• Tanda tangan dan cap jempol pembeli dan penjual.
• Tanda tangan dan cap stempel notaris (jika PPJB dibuat di hadapan notaris).

Tips:

• Pastikan semua poin penting tercantum dalam PPJB.
• Bacalah isi PPJB dengan seksama sebelum menandatanganinya.
• Jika tidak yakin, konsultasikan dengan notaris atau ahli hukum.

Dasar Hukum PPJB Adalah

PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli memiliki beberapa dasar hukum yang menjadi landasan kekuatannya, yaitu:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)

1. Pasal 1320 KUHPerdata: mengatur tentang syarat sahnya suatu perjanjian, yaitu:
   • Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
   • Cakap untuk membuat suatu perikatan;
   • Suatu hal tertentu;
   • Suatu sebab yang halal.
2. Pasal 1338 KUHPerdata: mengatur tentang kekuatan mengikat suatu perjanjian, yang menyatakan bahwa “suatu perjanjian yang sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”

2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

1. Pasal 21 UUPA mengatur tentang jual beli tanah, yang menyatakan bahwa “jual beli tanah harus dilakukan dengan akta otentik yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah.”
2. Pasal 37 UUPA mengatur tentang peralihan hak atas tanah, yang menyatakan bahwa “peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

• Pasal 37 PP No. 24/1997 mengatur tentang akta jual beli, yang menyatakan bahwa “akta jual beli yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan bukti sah mengenai peralihan hak atas tanah.”

4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2019 tentang Syarat dan Tata Cara Pendaftaran Peralihan Hak dan Pembebanan Hak Atas Tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

• Pasal 13 Permen ATR/BPN No. 11/2019 mengatur tentang PPJB, yang menyatakan bahwa “PPJB yang dibuat di hadapan PPAT sebelum AJB dapat didaftarkan ke Kantor Pertanahan.”

Berdasarkan penjelasan di atas, PPJB memiliki dasar hukum yang kuat dan sah secara hukum.

Perbedaan PPJB, PJB, dan AJB Adalah

Berikut adalah penjelasan dan perbedaan PPJB, PJB, dan AJB:

1. PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)

• Definisi: Perjanjian pendahuluan antara pembeli dan penjual sebelum AJB.
• Fungsi: Mengikat kedua belah pihak, mencantumkan kesepakatan, dan melindungi hak pembeli & penjual.
• Isi: Objek jual beli, harga, syarat pembayaran, jangka waktu, hak dan kewajiban pihak-pihak.
• Status hukum: Sah secara hukum, tapi belum sah sebagai bukti peralihan hak atas properti.
• Contoh: Pembeli membayar uang muka dan menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan penjual.

2. PJB (Pengikatan Jual Beli)

• Definisi: Perjanjian jual beli lebih kuat dari PPJB, biasanya dibuat setelah Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
• Fungsi: Mengikat kedua belah pihak secara lebih kuat dan mencantumkan detail transaksi.
• Isi: Serupa dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli, tapi lebih detail dan biasanya dibuat setelah PPJB.
• Status hukum: Lebih kuat dari PPJB, tapi belum sah sebagai bukti peralihan hak atas properti.
• Contoh: Pembeli dan penjual menandatangani PJB di hadapan notaris setelah pembayaran lunas.

3. AJB (Akta Jual Beli)

• Definisi: Bukti sah peralihan hak atas properti dari penjual kepada pembeli.
• Fungsi: Bukti sah kepemilikan properti dan sah secara hukum.
• Isi: Serupa dengan PJB, tapi memuat pernyataan resmi peralihan hak.
• Status hukum: Sah secara hukum dan merupakan bukti kepemilikan properti.
• Contoh: Pembeli dan penjual menandatangani AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Perbedaan utama dari ketiganya adalah:

• Dari tingkat kekuatan hukum terkuat adalah AJB, kemudian PJB, terakhir PPJB.
• Dari detail informasi paling lengkap AJB, kemudian PJB, terakhir PPJB.
• Dari status peralihan hak: PPJB dan PJB tidak sah, AJB sah.

Jadi jika dirunut secara sederhana, PPJB, PJB, dan AJB adalah tahapan-tahapan dalam proses jual beli properti. PPJB dan PJB merupakan perjanjian pendahuluan, sedangkan AJB adalah bukti sah peralihan hak atas properti.

Tahapan Cara Membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Berikut adalah penjelasan lebih rinci tentang persiapan dan tahapan pembuatan PPJB hingga dinyatakan selesai:

1. Persiapan membuat PPJB

1. Dokumen yang perlu dipersiapkan:
   • Fotokopi KTP dan KK pembeli dan penjual
   • Fotokopi sertifikat tanah/bangunan
   • Surat pernyataan tidak sengketa
   • Surat kuasa (jika ada)
   • Bukti pembayaran pajak terakhir (PBB, BPHTB)
   • Surat ukur tanah (jika ada)
   • IMB (jika ada)
2. Menetapkan kesepakatan bersama. Diskusikan dan sepakati poin-poin penting dalam PPJB, seperti:
   • Objek jual beli
   • Harga jual beli
   • Cara pembayaran
   • Jangka waktu
   • Hak & kewajiban pihak-pihak
   • Sanksi wanprestasi

2. Tahapan Pembuatan PPJB

1. Konsultasi dengan Notaris:
   • Pilih notaris terpercaya dan berpengalaman dalam menangani jual beli properti.
   • Jelaskan kepada notaris mengenai kesepakatan yang telah dibuat.
   • Notaris akan membantu menuangkan kesepakatan tersebut ke dalam PPJB.
2. Pembuatan PPJB:
   • Notaris akan membuat draf PPJB berdasarkan kesepakatan dan informasi yang Anda berikan.
   • Bacalah draf PPJB dengan seksama dan teliti.
   • Ajukan pertanyaan kepada notaris jika ada hal yang tidak dimengerti.
3. Penandatanganan PPJB:
   • Jika sudah yakin, PPJB siap untuk ditandatangani oleh pembeli, penjual, dan notaris.
   • Bubuhkan cap jempol pada dokumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
4. Pendaftaran PPJB:
   • Notaris mendaftarkan PPJB ke Kantor Pertanahan.
   • Pendaftaran PPJB memberikan kepastian hukum bagi pembeli dan penjual.
5. Pembayaran Pajak:
   • Pembeli dan penjual wajib membayar pajak terkait jual beli properti, seperti PBB dan BPHTB.
   • Notaris dapat membantu menghitung dan membayarkan pajak tersebut.
6. Penyerahan Properti:
   • Setelah semua proses selesai, penjual menyerahkan properti kepada pembeli.
   • Penyerahan properti dapat dilakukan dengan membuat berita acara serah terima.

Perlu diketahui bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli dinyatakan selesai setelah:

1. Perjanjian Pengikatan Jual Beli ditandatangani oleh semua pihak.
2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
3. Pajak terkait jual beli properti telah dibayarkan.
4. Properti telah diserahkan kepada pembeli.

Penting dicatat bahwa:

• Proses pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli biasanya memakan waktu beberapa hari hingga satu minggu.
• Biaya pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli bervariasi tergantung pada nilai transaksi dan wilayah.
• Pastikan Anda memahami semua isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum menandatanganinya.
• Jika tidak yakin, konsultasikan dengan notaris atau ahli hukum.
• Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat di hadapan notaris dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat.
• Perjanjian Pengikatan Jual Beli dapat menjadi dasar untuk mengajukan gugatan ke pengadilan jika terjadi wanprestasi.

Contoh PPJB

Berikut adalah contoh Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang bisa Anda jadikan referensi:

Pada hari ini, [Tanggal],

Telah hadir di hadapan saya, [Nama Notaris], Notaris di [Kota],

1. [Nama Penjual], [Jenis Kelamin], [Alamat],
2. [Nama Pembeli], [Jenis Kelamin], [Alamat],

Para pihak tersebut menerangkan terlebih dahulu hal-hal sebagai berikut:

1. Bahwa [Nama Penjual] adalah pemilik sah dari sebidang tanah berikut bangunan di atasnya yang terletak di [Alamat Properti], dengan bukti kepemilikan [Nomor Sertifikat].
2. Bahwa [Nama Pembeli] bermaksud membeli objek jual beli tersebut dari [Nama Penjual].
3. Bahwa para pihak telah sepakat untuk membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1. Objek Jual Beli

Objek jual beli dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini adalah sebidang tanah berikut bangunan di atasnya yang terletak di [Alamat Properti], dengan bukti kepemilikan [Nomor Sertifikat].

Pasal 2. Harga Jual Beli

Harga jual beli objek jual beli dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini disepakati sebesar [Harga] Rupiah.

Pasal 3. Cara Pembayaran

Pembayaran harga jual beli dilakukan dengan cara sebagai berikut:

• Uang muka sebesar [Uang Muka] Rupiah, dibayarkan pada saat penandatanganan PPJB ini.
• Pelunasan sebesar [Sisa Harga] Rupiah, dibayarkan paling lambat [Tanggal Pelunasan].

Pasal 4. Jangka Waktu

Jangka waktu penyelesaian transaksi jual beli ini adalah [Jangka Waktu] hari terhitung sejak tanggal penandatanganan PPJB ini.

Pasal 5. Hak dan Kewajiban Para Pihak

Hak dan kewajiban Penjual:

• Menyerahkan objek jual beli kepada Pembeli dalam keadaan bebas dari sita, sengketa, dan hak pihak lain.
• Memenuhi semua persyaratan yang diperlukan untuk balik nama sertifikat atas objek jual beli.

Hak dan kewajiban Pembeli:

• Membayar harga jual beli sesuai dengan ketentuan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini.
• Menjaga dan merawat objek jual beli dengan baik.

Pasal 6. Wanprestasi

Apabila salah satu pihak wanprestasi, maka pihak yang dirugikan berhak untuk:

• Membatalkan transaksi jual beli ini.
• Menuntut ganti rugi atas kerugian yang dideritanya.

Pasal 7. Penyelesaian Sengketa

Apabila terjadi sengketa dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini, para pihak sepakat untuk menyelesaikannya secara musyawarah.

Pasal 8. Penutup

Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini dibuat dalam rangkap 2 (dua) yang bermeterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama, masing-masing dipegang oleh para pihak.

Demikian PPJB ini dibuat dan ditandatangani di hadapan saya, Notaris, pada tanggal, bulan, dan tahun tersebut di atas.

[Tanda Tangan Penjual]

[Tanda Tangan Pembeli]

[Tanda Tangan Notaris]

Itulah penjelasan lengkap terkait PPJB Adalah, Pengertian, Fungsi, Manfaat, Cara Membuat, dan Contoh PPJB. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah.

PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja