Apartemen Adalah: Definisi, Status Kepemilikan, IPL, Tips Membelinya

PropertyKlik.com – Apartemen adalah sejenis hunian yang fungsinya juga sama seperti rumah tapak, sama-sama sebagai tempat tinggal, hanya bedanya secara bangunan menjulang ke atas atau vertikal. Sedikit lebih spesifik lagi, unit apartemen merupakan jenis tempat tinggal yang hanya mencakup sebagian dari suatu bangunan.

Model huniannya memang bertingkat tinggi yang di dalam setiap unitnya bisa terdiri dari berbagai ruangan, seperti kamar tidur, kamar mandi, dapur, dan lainnya guna menunjang aktivitas sehari-hari para penghuninya.

Biasanya apartemen juga dilengkapi oleh berbagai fasilitas modern, seperti kolam renang, taman bermain anak-anak, pusat kebugaran, sauna, area komersil, sistem keamanan 24 jam, dan lainnya. Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai apartemen, artikel ini akan membahas mengenai:

Apartemen Adalah

Berdasarkan Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), apartemen adalah tempat tinggal yang terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dan sebagainya, yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat yang besar dan mewah, dilengkapi dengan berbagai fasilitas seperti kolam renang, pusat kebugaran, toko, dan sebagainya.

Sementara pada Undang-Undang Rumah Susun Pasal 1, apartemen diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan dan terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical, yang merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Apartemen sendiri memiliki banyak istilah yang digunakan oleh masyarakat Indonesia, seperti apartemen, flat, Kondominium, ataupun rumah susun. Padahal sebenarnya arti dari makna tersebut tidak terlalu berbeda sehingga tetap tunduk dan mengikuti Undang-Undang tentang rumah susun.

Karakteristik Apartemen

Dari pengertian tersebut, apartemen pun berbeda dengan jenis hunian lainnya, seperti rumah. Selain itu, apartemen juga memiliki sejumlah karakteristik khusus untuk bisa dikatakan sebagai apartemen.

Ciri Khas Apartemen

• Memiliki lebih dari dua lantai dan biasanya bangunan berbentuk vertikal.
• Dalam satu lantai terdiri dari unit-unit hunian.
• Setiap hunian terdiri dari tiga macam ruang, yaitu ruang tidur, dapur, dan kamar mandi.
• Setiap unit akan mendapatkan jenedela yang menghadap ke luar ruangan.
• Biasanya dibangun di lokasi yang strategis, seperti dekat dengan fasilitas umum dan infrastruktur.
• Mempunyai sejumlah fasilitas bersama.
• Umumnya memiliki area komersil pada bangunan atau lingkungan apartemen.
• Terdapat sirkulasi vertical seperti tangga dan lift, dan sirkulasi horizontal berupa koridor.
• Keamanan, ketenangan, dan privasi lebih terjaga karena biasanya memiliki sistem keamanan 24 jam.
• Struktur bangunan dapat bertahan jangka waktu lama.

Jenis-jenis Apartemen

Apartemen hadir dalam berbagai jenis, menawarkan variasi ukuran, tata letak, dan fasilitas untuk memenuhi kebutuhan dan gaya hidup yang berbeda. Berikut adalah beberapa jenisnya yang umum dijumpai:

1. Studio

• Tipe terkecil dengan ruang tamu, dapur, dan kamar mandi yang terintegrasi dalam satu ruangan utama.
• Cocok untuk individu atau pasangan yang menginginkan hunian praktis dan hemat biaya.

2. Alcove

• Memiliki sedikit pemisahan antara ruang tamu dan kamar tidur, biasanya menggunakan sekat parsial.
• Menawarkan sedikit lebih banyak privasi dibandingkan studio, namun tetap kompak.

3. Convertible

• Memiliki ruang yang lebih luas dibandingkan studio dan alcove, dengan fleksibilitas untuk diubah menjadi ruang tamu kedua atau ruang kerja.
• Cocok untuk individu atau pasangan yang membutuhkan ruang tambahan.

4. Junior One Bedroom

• Memiliki satu kamar tidur terpisah dan satu ruang tamu yang terhubung dengan dapur dan kamar mandi.
• Pilihan ideal untuk individu atau pasangan yang menginginkan ruang tidur yang lebih privat.

5. One Bedroom

• Memiliki satu kamar tidur terpisah, ruang tamu yang luas, dapur, dan kamar mandi.
• Cocok untuk individu, pasangan, atau keluarga kecil yang membutuhkan lebih banyak ruang.

6. Two Bedroom

• Memiliki dua kamar tidur terpisah, ruang tamu yang luas, dapur, dan kamar mandi.
• Pilihan ideal untuk keluarga kecil atau pasangan yang menginginkan ruang untuk anak-anak.

7. Duplex

• Apartemen bertingkat dengan dua lantai, menawarkan lebih banyak ruang dan privasi.
• Memiliki tata letak yang beragam, dengan kamar tidur di lantai atas dan ruang tamu di lantai bawah, atau sebaliknya.

8. Penthouse

• Terletak di lantai teratas gedung apartemen, menawarkan pemandangan yang indah dan privasi maksimal.
• Memiliki luas yang lebih besar dan fitur mewah, seperti teras pribadi, jacuzzi, dan bahkan kolam renang pribadi.

9. Loft

• Memiliki langit-langit yang tinggi dan ruang terbuka yang luas, memungkinkan fleksibilitas dalam penataan ruangan.
• Biasanya memiliki mezzanine yang dapat digunakan sebagai kamar tidur, ruang kerja, atau area penyimpanan.

10. Garden Apartment

• Terletak di lantai dasar atau memiliki akses langsung ke taman, menawarkan ruang luar ruangan pribadi.
• Cocok untuk individu atau keluarga yang menginginkan akses mudah ke alam.

Jenis apartemen lainnya

• Apartemen Serviced: Menawarkan layanan hotel seperti housekeeping, laundry, dan resepsionis 24 jam.
• Apartemen Condotel: Memiliki unit yang dapat disewakan secara harian atau mingguan, cocok untuk investasi.
• Apartemen Affordable Housing: Dirancang untuk individu atau keluarga berpenghasilan rendah dengan harga yang lebih terjangkau.

Penting untuk diingat: bahwa jenis dan kategori dapat bervariasi tergantung pada lokasi dan pengembang.

Perbedaan Rumah Susun, Hotel, dan Apartemen Adalah

Walaupun secara model bangunan sama-sama dibangun secara vertikal, baik apartemen, rumah susun, dan hotel mempunyai sejumlah perbedaan. Merujuk KBBI, rumah susun adalah gedung atau bangunan bertingkat terbagi atas beberapa tempat tinggal dengan masing-masing untuk satu keluarga atau flat.

Sementara pada Undang-Undang No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal, dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Sedangkan hotel adalah salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan minuman, serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersil. Dengan begitu, meskipun sama-sama hunian tetapi hotel umumnya menjadi tempat tinggal sementara dalam waktu yang singkat.

Berikut sejumlah perbedaan antara apartemen, rumah susun, dan hotel:

1. Harga dan target pasar

Perbedaan paling mencolok dari apartemen, rumah susun, dan hotel adalah dari sisi harga dan target pasar. Apartemen biasanya ditargetkan untuk pasar menengah ke atas, sementara rumah susun untuk kalangan masyarakat menengah ke bawah. Dengan begitu, otomatis harga apartemen jauh lebih mahal dibandingkan dengan rumah susun.

Selain itu, harga tipe paling rendah dari satu unit apartemen juga akan tetap lebih tinggi dari harga satu unit rumah susun. Sementara hotel karena hunian bersifat sementara, harganya pun cenderung lumayan tinggi karena dihitung per malam.

2. Fasilitas

Dari sisi fasilitas, baik apartemen, rumah susun, dan hotel juga mempunyai perbedaan. Apartemen umumnya dilengkapi oleh berbagai fasilitas yang lumayan komplit, seperti taman publik, kolam renang, lahan parkir, fasilitas kebugaran, tempat laundry, food court, hingga minimarket. Dengan begitu, penghuni apartemen tidak perlu keluar dari komplek guna memenuhi kebutuhan sehari-hari mereka.

Begitu pun dengan hotel, yang juga mempunyai fasilitas yang umumnya cenderung lengkap seperti layaknya apartemen. Namun, bedanya hanya tergantung pada hotel yang dipilih. Umumnya, semakin mahal harga hotel, maka akan semakin lengkap dan bagus fasilitas yang ditawarkan.

Sedangkan rumah susun hanya dilengkapi oleh fasilitas dasar saja. Semisal jaringan listrik, drainase, dan jaringan telepon. Lahan parkir yang ada di rumah susun juga cenderung terbatas karena rumah susun ditargetkan untuk masyarakat yang tidak memiliki jenis kendaraan seperti itu.

3. Tipe dan luas unit

Apartemen menawarkan bermacam-macam tipe unit dengan luas yang berbeda-beda, sesuai dengan kebutuhan kostumer. Mulai dari tipe studio, tipe tiga kamar tidur, hingga tipe penthouse. Beda dengan rumah susun yang hanya menyediakan satu tipe unit dengan luas yang sama. Luas unit rumah susun pun cenderung lebih kecil dan hanya terdiri dari dua kamar tidur saja.

Sementara untuk hotel, sama halnya dengan apartemen, juga mempunyai tipe unit yang berbeda-beda sesuai dengan bujet. Ada tipe kamar standar, superior, VIP, hingga presidential suite. Begitupun dengan interior hotel yang umumnya hanya terdiri dari satu kamar tidur dan satu kamar mandi.

4. Keamanan

Tingkat keamanan apartemen dan hotel tidak perlu diragukan lagi. Biasanya, keduanya dilengkapi dengan perangkat keamanan canggih untuk melindungi para penghuninya, seperti dengan CCTV, sistem kode akses untuk pintu lobi dan lift untuk penghuni apartemen, hingga sistem kunci otomatis. Tim keamanan pun lengkap, mulai dari satpam di gerbang masuk hingga tim keamanan di setiap gedung atau tower.

Lain halnya dengan rumah susun. Jarang rumah susun juga dilengkapi oleh satpam. Biasanya, kehadiran tim keamanan ini baru lahir dari inisiatif warga. Baik saling patungan untuk menyewa jasa satpam atau berbagi tugas untuk berpatroli setiap malam.

5. Biaya perawatan

Tidak hanya perlu mengeluarkan uang untuk air dan listrik, penghuni juga wajib membayar iuran perawatan dan maintenance setiap bulan. Iuran ini termasuk biaya perawatan fasilitas, biaya keamanan, biaya kebersihan, hingga perbaikan alat-alat pendukung di apartemen. Biayanya ini cukup besar, namun tergantung dari kebijakan masing-masing pengelola.

Sementara di rumah susun, penghuni hanya perlu mengeluarkan uang keamanan dan kebersihan. Besarannya pun umumnya didiskusikan terlebih dahulu dengan penghuni lain agar tidak terlalu membebani.

Beda lagi dengan hotel yang tidak memerlukan biaya perawatan selama tinggal di hotel. Biasanya, biaya yang dibayarkan pada hotel sudah termasuk ke dalam biaya perawatan, kecuali ada kerusakan tertentu di kamar hotel oleh penghuni. Mau tidak mau, penghuni harus bertanggungjawab atas kerusakan tersebut.

Perbedaan Rumah Tapak dengan Apartemen Adalah

Secara sederhana, apartemen adalah unit tempat tinggal yang terletak dalam bangunan besar, biasanya memiliki banyak lantai, dan satu unit umumnya hanya berukuran sedang. Di sisi lain, rumah adalah bangunan tempat tinggal yang terdiri dari satu atau beberapa lantai, dan memiliki lahan lebih luas.

Keduanya merupakan jenis hunian yang populer dengan perbedaan yang cukup signifikan. Berikut adalah beberapa poin penting yang membedakan keduanya:

1. Struktur Bangunan

• Rumah Tapak: Dibangun di atas sebidang tanah dengan struktur satu lantai atau beberapa lantai, berdiri sendiri tanpa terhubung dengan bangunan lain.
• Apartemen: Merupakan hunian vertikal yang terdiri dari beberapa unit dalam satu bangunan bertingkat, saling terhubung dengan koridor dan lift.

2. Kepemilikan

• Rumah Tapak: Pemilik rumah tapak memiliki hak atas tanah dan bangunan secara keseluruhan, dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).
• Apartemen: Pemiliknya memiliki hak atas unit huniannya saja, dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atau Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).

3. Luasan

• Rumah Tapak: Memiliki luas yang lebih bervariasi, dengan ukuran yang umumnya lebih luas. Tersedia ruang untuk halaman, taman, atau garasi pribadi.
• Apartemen: Memiliki luas yang lebih terbatas, namun lebih efisien dalam penggunaan ruang.

4. Fasilitas

• Rumah Tapak: Fasilitas umumnya terbatas pada yang ada di dalam rumah dan halaman pribadi.
• Apartemen: Menawarkan berbagai fasilitas bersama seperti kolam renang, taman bermain, pusat kebugaran, keamanan 24 jam, dan lain sebagainya.

5. Biaya

• Rumah Tapak: Harga rumah tapak umumnya lebih tinggi dengan luas yang setara, karena faktor kepemilikan tanah.
• Apartemen: Biaya perawatan dan iuran pengelola perlu dipertimbangkan.

6. Privasi

• Rumah Tapak: Menawarkan privasi yang lebih tinggi karena tidak berdekatan dengan unit lain.
• Apartemen: Privasi dapat bervariasi tergantung pada lokasi unit dan peraturan gedung.

7. Aksesibilitas

• Rumah Tapak: Akses dapat langsung dari jalan, umumnya lebih mudah untuk kendaraan pribadi.
• Apartemen: Tergantung lokasi, akses bisa melalui jalan utama atau gang, dan mungkin membutuhkan lift atau tangga untuk mencapai unit.

8. Gaya Hidup

• Rumah Tapak: Cocok untuk keluarga yang menginginkan ruang lebih luas, privasi, dan kemandirian.
• Apartemen: Ideal bagi individu atau keluarga kecil yang menginginkan gaya hidup praktis, dekat dengan fasilitas, dan kemudahan akses.

Keduanya memang memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Pilihan terbaik tergantung pada kebutuhan, gaya hidup, dan budget individu atau keluarga.

Status Kepemilikan Apartemen

Berbeda dengan hunian seperti rumah yang dimiliki oleh pemilik tunggal, apartemen mempunyai hak milik dan hak guna bangunan. Pasalnya, hak yang dimiliki oleh pemilik tidak hanya menyangkut hak perorangan, melainkan ada hak kepemilikan bersama.

a. Hak guna bangunan

Adalah status kepemilikan bagi penghuni yang ingin berinvestasi properti, namun tidak ingin menempati dalam kurun waktu yang lama. Sementara hak milik apartemen adalah status kepemilikan yang berlaku hingga beberapa puluh tahun saja.

b. Hak milik, terbagi menjadi tiga bagian

Yaitu hak milik unit pribadi, hak milik bersama yang terdiri dari lift, tangga, lahan parkir, dan fasilitas lainnya, serta hak milik tanah bersama. Yang berbeda hanya hak milik pribadi, di mana unit apartemen yang dibeli adalah punya individu sendiri. Sementara untuk fasilitas lainnya dimiliki bersama dengan penghuni lainnya.

Untuk status hukum yang dipunyai jika membeli apartemen pun disebut SHMSRS atau Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun. Jenis sertifikat ini merupakan pecahan dari Hak Guna Bangunan (HGB). Untuk masa berlakunya adalah 30 tahun, namun dapat diperpanjang kembali selama 20 tahun.

Kelebihan dan Kekurangan Apartemen Adalah

Apartemen memiliki sejumlah kelebihan dan kekurangan. Apa sajakah itu?

a. Kelebihan apartemen adalah:

• Lebih praktis – Dinilai lebih praktis karena memiliki luas yang pas, fasilitas yang lengkap, dan kemudahan lainnya. Anda yang tinggal di hunian vertikal ini tidak perlu kesusahan untuk berbelanja atau mencari makan karena umumnya tersedia berbagai fasilitas untuk berbagai kebutuhan. Begitupun dengan keamanan, kebersihan, dan kenyamanan yang telah dilakukan oleh pengelola.
• Pemandangan indah – Bagi yang tinggal di unit pada lantai 20 ke atas, tentunya akan mendapatkan bonus pemandangan bagus. Terutama, pemandangan perkotaan di malam hari.
• Dekat ke pusat bisnis – Biasanya didesain untuk memudahkan penghuninya ke pusat bisnis terpadu. Kawasan ini memang terdiri dari kantor tempat orang bekerja, berbisnis, atau melakukan aktivitas usaha atau bisnis lainnya. Keunggulan lainnya juga memiliki kemudahan akses ke kawasan ini, bahkan tidak jarang ada yang terintegrasi secara khusus.
• Akses transportasi mudah – Karena dekat dengan kawasan niaga, perkantoran, dan fasilitas lainnya, maka mempunyai akses transportasi yang lebih mudah. Terkadang, lokasinya juga dekat dengan akses tol yang memudahkan penghuni untuk bepergian.
• Privasi terjamin – Dinilai lebih saling menjaga privasi masing-masing dibandingkan hunian lainnya, seperti kompleks perumahan. Tidak jarang, meskipun ada perkumpulan penghuni, tetapi seseorang bisa jadi tidak mengenal tetangga sebelah unit apartemennya karena jarang bertemu. Ini sangat membantu bagi mereka yang tidak suka bersosialisasi dengan tetangga.
• Keamanan 24 jam – Mempunyai keamanan yang terjaga 24 jam. Sebab penghuni memiliki kartu akses sendiri yang tidak memungkinkan untuk orang lain bisa masuk ke area tersebut. Selain itu, tamu juga tidak bisa sembarangan masuk ke unitnya karena harus melewati lobi.

b. Kekurangan apartemen adalah:

• Lahan Terbatas – Ketika tinggal di hunian vertikal seperti ini maka Anda tidak memiliki lahan seperti rumah tapak. Seseorang hanya memiliki unit apartemennya saja tanpa adanya tanah sehingga sulit jika ingin menambah ruang.
• Biaya perawatan mahal – Pihak pengelola akan membebankan iuran pemeliharaan lingkungan pada para pemilik unit. Biayanya dipergunakan untuk pengelolaan fasilitas yang ada, namun belum termasuk listrik, air, dan lainnya. Biayanya bahkan cenderung tidak murah, untuk fasilitas yang mungkin saja jarang dipakai.
• Gangguan telekomunikasi – Masalah yang terkadang muncul adalah gangguan telekomunikasi khususnya untuk telepon seluler. Gangguan ini membuat sulit berkomunikasi dengan orang lain. Meski ada penguat sinyal, tetapi posisi unit yang tinggi juga terkadang menjadi kendala.
• Peraturan yang ketat – Terdapat sejumlah peraturan yang ketat dan kurang cocok bagi mereka yang tidak senang dengan peraturan.

Seperti jika ingin memasukkan barang, harus melapor terlebih dahulu karena diwajibkan menggunakan barang. Atau tidak bisa memasang paku sembarangan karena dapat mengganggu tetangga dan merusak dinding. Belum lagi, adanya larangan memiliki hewan peliharaan.

Tips Membeli Apartemen

Setelah mengenai kelebihan dan kekurangannya bukan berarti Anda bisa langsung membeli unitnya begitu saja. Ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dengan seksama agar tidak salah beli.

1. Pilih lokasi yang strategis

Pertimbangan pertama saat membeli apartemen adalah lokasi. Pilih lokasi yang strategis, seperti semisal dekat kantor atau pusat kota. Dengan begitu, tidak hanya menghemat uang, tetapi juga waktu karena tidak perlu lagi berlama-lama di jalan menuju tempat kerja.

2. Dekat transportasi umum

Selanjutnya, perhatikan sarana umum yang ada di sekitar. Pilih yang lokasinya dekat dengan sarana transportasi umum seperti stasiun kereta, halte bis, atau terminal. Selain itu, pertimbangkan juga jarak lokasi ke pintu tol apabila memiliki kendaraan pribadi.

3. Pertimbangkan bujet

Sesuaikan juga harganya dengan bujet yang sudah dipersiapkan. Jangan sampai unit yang dibeli malah menyusahkan di kemudian hari. Untuk itu, sesuaikan harga unit incaran dengan bujet. Ada baiknya juga melakukan survei harga guna mengukur kemampuan finansial dan juga potensi investasinya.

4. Jenis apartemen

Pelajari jenis apartemen yang diinginkan, semisal loft, studio, 1 kamar tidur, atau 2 kamar tidur. Bagi yang masih tinggal sendiri, jenis loft, studio, atau 1 kamar tidur mungkin sudah cukup. Namun untuk mereka yang sudah menikah atau baru akan berkeluarga, dapat memilih yang bertipe 2 kamar tidur atau yang berukuran lebih besar.

5. Cari tahu sertifikat apartemen

Cari tahu jenis sertifikat yang ditawarkan. Ada dua jenis sertifikat apartemen yang tersedia di Indonesia, yakni Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) dan SHKRS. Dibandingkan SHKRS, SKBG memiliki kedudukan yang lebih lemah karena status kepemilikannya berada pada pihak ketiga.

Apartemen SKBG juga biasanya dibangun di atas tanah wakaf atau pemerintah. Sementara SHKRS dibangun di lahan milik perorangan atau pengembang properti. Karena itu, kedudukannya lebih kuat.

IPL Apartemen Adalah

Sebelum memutuskan untuk membeli dan tinggal di apartemen, ketahui dulu mengenai IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan). Singkatnya, IPL adalah biaya perawatan bulanan seperti untuk biaya pemeliharaan gedung, pekarangan, dan fasilitas umum lainnya. IPL dibebankan pada pemilik apartemen.

Besaran biaya IPL berbeda-beda, tergantung luasannya. Biasanya, IPL juga disebut dengan maintenance fee yang terdiri dari service charge yang dikenakan pengelola untuk biaya operasional, gaji pegawai, biaya peralatan kantor, biaya perizinan, dan administrasi, sinking fund sebagai dana cadangan yang dikumpulkan dari setiap unit untuk biaya perbaikan besar yang bersifat vital dan mendesak, serta utilitas seperti listrik, air bersih, gas, biaya kebersihan, keamanan, engineering untuk perawatan AC, lift, eskalator, dan lainnya.

IPL biasanya ditarik per bulan, 3 bulan, 6 bulan, atau per tahun, tergantung hasil rapat pengurus. Jadi, meskipun sedang tidak dihuni, IPL harus tetap dibayarkan karena biasanya sudah tercantum dalam Perjanjian Pengikatan jual Beli (PPJB).

Itulah penjelasan lengkap terkait apartemen mulai dari  definisi, karakteristik, perbedaan, status kepemilikan, IPL, hingga plus minusnya. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli apartemen, baik untuk dihuni sendiri ataupun ditujukan sebagai investasi.

PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja