Biaya Membuat Sertifikat Tanah di Notaris, Girik dan AJB ke SHM

PropertyKlik.com – Biaya membuat sertifikat tanah di notaris ini perlu diketahui, terutama bagi Anda yang tengah berencana mengurus sertifikat tanah. Apalagi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) terus mengimbau masyarakat untuk mengurus sertifikat tanah langsung ke Badan Pertanahan Nasional sehingga diharapkan masyarakat mengetahui sendiri biaya pembuatan sertifikat tanah.

Selain itu, hal ini juga ditujukan agar masyarakat terhindar dari pungutan liar (pungli) saat mengurus sertifikat tanah. Seluruh besaran biaya layanan pertanahan pun telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015, tentang jenis Penerimaan Negara bukan pajak yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Kasus penipuan dalam hal pengurusan sertifikat tanah hingga kini memang masih kerap menimpa masyarakat. Terutama bagi mereka yang awam soal prosedur dan birokrasi pengurusan sertifikat tanah. Namun perlu diketahui bahwa biaya pembuatan sertifikat tanah berbeda-beda tergantung wilayahnya. Dalam Tips Properti: Legalitas & Pajak ini, Anda bisa mendapatkan informasi seputar:

Yuk, simak langsung perhitungan lengkap untuk biaya pembuatan sertifikat tanah di notaris berikut ini.

Cara Membuat Sertifikat Tanah di Notaris

Cara membuat sertifikat tanah lewat notaris sesungguhnya amatlah sederhana. Anda cukup datang ke kantor notaris, lalu sampaikan perihal permohonan pembuatan sertifikat tanahnya. 

Berikut adalah langkah-langkah cara membuat sertifikat tanah di notaris:

1. Persiapan Dokumen

• KTP dan KK asli dan fotokopinya
• Surat ukur tanah (SHM/SHGB) asli dan fotokopinya
• Bukti PBB tahun terakhir
• Surat pernyataan tidak sengketa tanah
• Akta Jual Beli (AJB) jika tanah diperoleh melalui jual beli
• Surat warisan jika tanah diperoleh melalui warisan
• Pajak Penghasilan (PPh) Final
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
• Biaya jasa notaris

2. Kunjungi Kantor Notaris

• Pilihlah notaris yang terpercaya dan berpengalaman dalam mengurus pembuatan sertifikat tanah.
• Jadwalkan pertemuan dengan notaris untuk berkonsultasi dan membahas proses pembuatan sertifikat tanah.

3. Serahkan Dokumen

• Serahkan semua dokumen yang telah dipersiapkan kepada notaris.
• Notaris akan memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen.

4. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

• Jika tanah diperoleh melalui jual beli, notaris akan membuat AJB yang berisi kesepakatan antara pembeli dan penjual.
• AJB harus ditandatangani oleh kedua belah pihak dan saksi.

5. Pengesahan AJB oleh BPN

• Notaris akan membawa AJB ke BPN untuk pengesahan.
• Proses pengesahan AJB di BPN biasanya memakan waktu beberapa hari.

6. Pembuatan Rancangan Sertifikat Tanah

• Setelah AJB disahkan oleh BPN, notaris akan membuat rancangan sertifikat tanah.
• Rancangan sertifikat tanah harus diperiksa dan ditandatangani oleh pemohon dan notaris.

7. Penyerahan Sertifikat Tanah

• Notaris akan menyerahkan sertifikat tanah asli kepada pemohon setelah semua proses selesai.

Biaya Membuat Sertifikat Tanah di Notaris

Biaya membuat sertifikat tanah di notaris berikut ini penting untuk diketahui, terutama jika Anda memang berencana membuat sertifikat tanah lewat kantor notaris. Perlu dicatat, penjelasan di bawah ini hanya untuk biaya notarisnya saja, belum termasuk biaya pendaftaran tanah dan pembuatan sertifikatnya.

Dilansir berbagai sumber, biaya membuat sertifikat tanah berkisar antara Rp750 ribu hingga Rp2,5 juta. Berikut adalah rincian biaya membuat sertifikat tanah lewat notaris:

• Biaya cek sertifikat: Rp100 ribu
• Biaya SK 59: Rp1 juta
• Biaya Validasi Pajak: Rp200 ribu
• Biaya Akta Jual Beli: Rp2,4 juta
• Biaya Balik Nama: Rp750 ribu
• Biaya SKMHT: Rp1,2 juta
• Biaya APHT: Rp1,2 juta
• Total: Rp6,8 juta

Faktor yang Mempengaruhi Biaya Membuat Sertifikat Tanah di Notaris

Biaya notaris untuk pembuatan sertifikat tanah bervariasi, tergantung pada beberapa faktor, seperti:

1. Nilai transaksi: Semakin tinggi nilai transaksi, biasanya semakin tinggi pula biaya notarisnya.
2. Kompleksitas proses: Proses pembuatan sertifikat tanah yang kompleks, seperti yang melibatkan warisan atau sengketa, biasanya membutuhkan biaya notaris yang lebih tinggi.
3. Lokasi: Biaya notaris di kota-kota besar umumnya lebih tinggi dibandingkan dengan di daerah-daerah kecil.
4. Kebijakan notaris: Setiap notaris memiliki kebijakan penetapan biaya sendiri.

Namun, secara umum biaya notaris untuk pembuatan sertifikat tanah berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi.

Contoh:

• Nilai transaksi Rp100 juta: Biaya notaris sekitar Rp500.000 – Rp1 juta.
• Nilai transaksi Rp500 juta: Biaya notaris sekitar Rp2,5 juta – Rp5 juta.
• Nilai transaksi Rp1 miliar: Biaya notaris sekitar Rp5 juta – Rp10 juta.

Perlu diingat bahwa biaya di atas adalah perkiraan dan dapat berbeda-beda. Sebaiknya Anda berkonsultasi dengan beberapa notaris untuk mendapatkan gambaran yang lebih jelas tentang biaya notaris di daerah Anda.

Komponen yang Termasuk dalam Biaya Membuat Sertifikat Tanah di Notaris

Berikut adalah beberapa komponen yang termasuk dalam biaya notaris:

• Penyusunan Akta Jual Beli (AJB): Jika tanah diperoleh melalui jual beli, notaris akan membuat AJB yang berisi kesepakatan antara pembeli dan penjual.
• Pengecekan sertifikat tanah: Notaris akan melakukan pengecekan sertifikat tanah untuk memastikan keabsahannya.
• Pengurusan PPh Final dan BPHTB: Notaris akan membantu mengurus pembayaran PPh Final dan BPHTB kepada instansi terkait.
• Pembuatan rancangan sertifikat tanah: Notaris akan membuat rancangan sertifikat tanah yang harus diperiksa dan ditandatangani oleh pemohon dan notaris.
• Penyerahan sertifikat tanah: Notaris akan menyerahkan sertifikat tanah asli kepada pemohon setelah semua proses selesai.

Biaya Membuat Sertifikat Tanah di Notaris dari AJB ke SHM

Biaya membuat sertifikat tanah di notaris dari AJB ke SHM (Sertifikat Hak Milik) terdiri dari beberapa komponen, yaitu:

1. Biaya Notaris

• Biaya notaris untuk proses balik nama AJB ke SHM di notaris umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi.
• Nilai transaksi dalam hal ini adalah nilai jual beli yang tercantum dalam AJB.

2. Biaya PPh Final

• Pajak Penghasilan (PPh) Final dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan.
• Besaran PPh Final adalah 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
• NJOP dapat dicek di Kantor Pajak Bumi dan Bangunan (KPPB) setempat.

3. Biaya BPHTB

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas peralihan hak atas tanah dan bangunan.
• Besaran BPHTB adalah 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTK).
• NPOPTK biasanya ditetapkan oleh pemerintah daerah.

4. Biaya Pengecekan Sertifikat

• Biaya ini dikenakan untuk memastikan keaslian sertifikat tanah.
• Biaya pengecekan sertifikat biasanya sekitar Rp50.000.

5. Biaya Balik Nama di BPN

• Biaya ini dikenakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk proses balik nama AJB ke SHM.
• Biaya balik nama di BPN bervariasi tergantung luas tanah.

Contoh Hitungan Biaya Membuat Sertifikat Tanah dari AJB ke SHM di Notaris

• Nilai transaksi (harga jual beli dalam AJB): Rp1 miliar
• Luas tanah: 100 meter persegi
• Lokasi: Jakarta

Perhitungan:

• Biaya Notaris: Rp5 juta – Rp10 juta (0,5% – 1% dari Rp1 miliar)
• Biaya PPh Final: Rp50 juta (5% x Rp1 miliar)
• Biaya BPHTB: Rp50 juta (5% x (Rp1 miliar – Rp0))
• Biaya Pengecekan Sertifikat: Rp50.000
• Biaya Balik Nama BPN di Jakarta: Rp500.000 (untuk luas tanah 100 meter persegi)

Total Biaya: Rp106.050.000 – Rp111.050.000

Catatan:

• Biaya di atas adalah perkiraan dan dapat berbeda-beda tergantung pada nilai transaksi, luas tanah, lokasi, dan kebijakan notaris.

Biaya Membuat Sertifikat Tanah di Notaris dari Girik ke SHM

Girik bukanlah sebuah sertifikat melainkan tanda kepemilikan tanah berdasarkan hukum adat. Kepemilikan ini tak tercatat di kantor pertanahan. Jadi, tanah sangat rentan disengketakan.

Sebagai tanda kepemilikan, sertifikat girik dapat dijadikan dasar untuk memohon hak atas tanah, karena pada dasarnya hukum pertanahan di Indonesia bersumber pada hukum tanah adat yang tidak tertulis. Hal ini dapat dilihat pada pasal 5 undang-undang Pokok Agraria tahun 1960.

Oleh karena itu bila saat ini Anda baru menyadari bahwa status kepemilikan tanah masih sebatas girik, sebaiknya segera tempuh prosedur berlaku untuk mengubahnya menjadi Sertifikat Hak Milik. Anda tentu tidak ingin ada masalah menimpa di kemudian hari, kan?

Biaya membuat sertifikat tanah di notaris dari Girik ke SHM (Sertifikat Hak Milik) terdiri dari beberapa komponen, yaitu:

1. Biaya Notaris

• Biaya notaris untuk proses peningkatan hak dari Girik ke SHM di notaris umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi.
• Nilai transaksi dalam hal ini adalah nilai tanah yang disepakati oleh pemilik tanah dan pembeli tanah.

2. Biaya Pengukuran Tanah

• Biaya ini diperlukan untuk mengukur luas tanah yang akan diurus sertifikatnya.
• Biaya pengukuran tanah bervariasi tergantung luas tanah dan lokasi.

3. Biaya Pemeriksaan Tanah

• Biaya ini diperlukan untuk memeriksa kondisi tanah dan memastikan bahwa tanah tersebut tidak sengketa.
• Biaya pemeriksaan tanah bervariasi tergantung luas tanah dan lokasi.

4. Biaya Pendaftaran Tanah

• Biaya ini dikenakan oleh BPN untuk proses pendaftaran tanah.
• Biaya pendaftaran tanah bervariasi tergantung luas tanah dan lokasi.

5. Biaya BPHTB

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas peralihan hak atas tanah dan bangunan.
• Besaran BPHTB adalah 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTK).
• NPOPTK biasanya ditetapkan oleh pemerintah daerah.

6. Biaya Balik Nama di BPN

• Biaya ini dikenakan oleh BPN untuk proses balik nama Girik ke SHM.
• Biaya balik nama di BPN bervariasi tergantung luas tanah.

7. Biaya Materai

• Biaya materai diperlukan untuk dokumen-dokumen yang terkait dengan proses pembuatan sertifikat tanah.
• Biaya materai bervariasi tergantung jenis dokumen.

Contoh Hitungan Biaya Membuat Sertifikat Tanah di Notaris dari Girik ke SHM

• Nilai transaksi (nilai tanah yang disepakati): Rp500 juta
• Luas tanah: 200 meter persegi
• Lokasi: Jakarta

Perhitungan:

• Biaya Notaris: Rp2,5 juta – Rp5 juta (0,5% – 1% dari Rp500 juta)
• Biaya Pengukuran Tanah: Rp200.000 – Rp400.000 (untuk luas tanah 200 meter persegi di Jakarta)
• Biaya Pemeriksaan Tanah: Rp100.000 – Rp200.000 (untuk luas tanah 200 meter persegi di Jakarta)
• Biaya Pendaftaran Tanah: Rp100.000 – Rp200.000 (untuk luas tanah 200 meter persegi di Jakarta)
• Biaya BPHTB: Rp25 juta (5% x (Rp500 juta – Rp0))
• Biaya Balik Nama BPN di Jakarta: Rp1.000.000 (untuk luas tanah 200 meter persegi)
• Biaya Materai: Rp50.000

Total Biaya: Rp29.250.000 – Rp31.150.000

Persyaratan Membuat Sertifikat Tanah

Ada sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi saat mengajukan permohonan pembuatan sertifikat tanah, yaitu:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup.
2. Formulir permohonan mencakup identitas diri, luas letak dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah tidak sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik
3. Surat Kuasa apabila dikuasakan
4. Fotocopy identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
5. Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat
6. Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB (BPHTB)
7. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan

Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Membuat Sertifikat Tanah

Cara membuat sertifikat tanah bagaimana, sih? Pertanyaan ini pasti akan mengemuka terutama oleh Anda yang baru atau akan membeli rumah yang surat tanahnya belum Sertifikat Hak Milik atau SHM. Pembuatan sertifikat tanah sendiri membutuhkan waktu sekitar 98 (sembilan puluh delapan) hari atau kurang lebih 3 bulan.

Jika belum, segera bikin sertifikat. Bukan apa-apa, bukti kepemilikan tanah yang paling kuat adalah sertifikat. Tapi juga tidak mutlak. Sertifikat baru dianggap sah apabila tidak ada tuntutan pihak lain yang menyebabkan sertifikat tersebut batal atau cacat hukum.

Mungkin bagi Anda yang belum pernah mengurus sertifikat tahapannya terlihat rumit, padahal pada kenyataannya sangat mudah. Atau bila Anda membeli rumah dengan bantuan jasa agen properti profesional, maka saat proses pengurusan balik nama atau bikin sertifikat, mereka juga dapat membantu Anda. Namun pada dasarnya ada empat poin penting yang perlu diperhatikan saat bikin sertifikat tanah sebagai berikut.

1. Status/Dasar Hukum atas Kepemilikan Tanah

Hal ini untuk mengetahui dengan dasar apa tanah tersebut diperoleh: jual-beli, hibah, warisan, atau tukar-menukar. Termasuk di dalamnya riwayat kepemilikan tanah.

2. Identitas Pemegang Hak

Disebut juga kepastian subjektif. Gunanya untuk memastikan siapa pemegang hak atas tanah tersebut dan apakah dia benar-benar mendapatkan tanah dengan sah.

3. Letak dan Luas Tanah

Hal ini merupakan kepastian objektif yang dinyatakan dalam bentuk surat ukur/gambar situasi (GS) untuk memastikan letak, batas, bentuk, dan luas tanah tersebut. Dengan demikian, tanah yang dimaksud tidak tumpang tindih dengan tanah milik orang lain dan memastikan obyek tanah tersebut tidak fiktif.

4. Prosedur Penerbitan

Prosedur harus memenuhi asas pembeli, yaitu dengan mengumumkan kepada kantor kelurahan atau pertanahan setempat tentang adanya permohonan hak atas tanah tersebut agar pihak lain yang merasa keberatan dapat mengajukan sanggahan sebelum pemberian hak (sertifikat) itu diterbitkan. Pengumuman tersebut hanya perlu untuk pemberian sertifikat baru, bukan balik nama.

Untung Rugi Membuat Sertifikat Tanah Lewat Notaris

Membuat sertifikat tanah melalui notaris memiliki beberapa keuntungan dan kerugian yang perlu dipertimbangkan. Berikut adalah penjelasannya:

Keuntungan

• Kemudahan dan Praktis: Notaris akan mengurus semua proses pembuatan sertifikat tanah, mulai dari pengecekan sertifikat, pembuatan AJB, hingga balik nama di BPN. Anda tidak perlu repot mengurus sendiri, sehingga menghemat waktu dan tenaga.
• Keamanan dan Keaslian: Notaris merupakan pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik, sehingga sertifikat tanah yang dibuat melalui notaris terjamin keamanannya dan keasliannya.
• Keahlian dan Pemahaman Hukum: Notaris memiliki keahlian dan pemahaman hukum yang baik terkait proses pembuatan sertifikat tanah. Hal ini dapat membantu Anda menghindari masalah hukum di kemudian hari.
• Ketersediaan Informasi: Notaris dapat memberikan informasi yang jelas dan lengkap tentang proses pembuatan sertifikat tanah, termasuk biaya yang diperlukan.

Kerugian

• Biaya: Biaya pembuatan sertifikat tanah melalui notaris umumnya lebih mahal dibandingkan dengan mengurus sendiri di BPN. Hal ini karena Anda harus membayar jasa notaris dan biaya-biaya lainnya.
• Waktu: Proses pembuatan sertifikat tanah melalui notaris biasanya membutuhkan waktu lebih lama dibandingkan dengan mengurus sendiri di BPN. Hal ini karena notaris memiliki banyak klien dan harus mengurus berbagai macam dokumen.
• Ketergantungan: Anda harus bergantung pada notaris untuk mengurus semua proses pembuatan sertifikat tanah. Hal ini dapat menjadi masalah jika notaris yang Anda pilih tidak kompeten atau tidak bertanggung jawab.

Membuat sertifikat tanah melalui notaris memiliki beberapa keuntungan dan kerugian. Keputusan untuk menggunakan jasa notaris atau tidak tergantung pada kebutuhan dan preferensi Anda.

Tips:

• Jika Anda memiliki waktu dan tenaga yang cukup, Anda dapat mengurus sendiri pembuatan sertifikat tanah di BPN untuk menghemat biaya.
• Jika Anda ingin menghemat waktu dan tenaga, dan tidak keberatan dengan biaya yang lebih tinggi, Anda dapat menggunakan jasa notaris untuk mengurus pembuatan sertifikat tanah.
• Pilihlah notaris yang terpercaya dan berpengalaman dalam mengurus pembuatan sertifikat tanah.
• Pastikan Anda memahami semua biaya yang terkait dengan pembuatan sertifikat tanah melalui notaris sebelum sepakat.

Itulah penjelasan lengkap terkait biaya membuat sertifikat tanah di notaris 2024. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah.

PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja