PropertyKlik.com – Jenis sertifikat tanah adalah aspek yang penting untuk diperhatikan karena menyangkut masalah legalitas dan juga hukum. Itu sebab saat melakukan pembelian properti seperti rumah ataupun tanah, Anda diwajib memeriksa kelengkapan dan keaslian surat-suratnya. Hal ini perlu dilakukan sebagai antisipasi sehingga Anda terhindar dari kerugian di kemudian hari.
Nah, tahukah Anda jika ternyata ada tujuh jenis sertifikat tanah yang berlaku di Indonesia? Seperti pada poin-poin di bawah ini:
Jenis sertifikat tanah di Indonesia sesungguhnya diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria. Lalu apa saja fungsi dan perbedaan dari masing-masing sertifikat tanah tersebut? Simak penjelasan lengkapnya di artikel ini.
1. Sertifikat Akta Jual Beli (AJB)
AJB atau Akta Jual Beli sebenarnya bukanlah sertifikat tanah melainkan perjanjian jual beli. Jenis sertifikat tanah ini merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah dan bangunan dari pihak penjual secara luas.
Akta otentik ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah, baik itu Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik.
Pembuatan AJB telah diatur melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 8 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT hanya mengikuti format baku yang telah disediakan.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Hak Guna Bangunan (HGB) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah hak yang didapatkan seseorang untuk mendirikan atau mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.
Dengan kata lain, pemilik sertifikat HGB tidak memiliki seluruh lahan, melainkan hanya memiliki bangunan yang dibuat di atas lahan pinjaman tersebut. Pemilik lahan bisa negara, pengelola, maupun perorangan.
HGB menjadikan penggunaan lahannya tidak bebas karena benar-benar harus sesuai dengan perizinan. Sertifikat HGB ini dapat berlaku hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga batas 20 tahun.
Berdasarkan PP 46/2002 biaya perpanjangan HGB memiliki rumus:
Jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) yang diberikan : 30 tahun X 1%
Hasil perhitungan tersebut lalu dikalikan dengan hasil pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) lalu dikalikan 50%.
*Besarnya NPT dan NPTTKUP bisa dilihat pada SPT PBB tanah yang mau diperpanjang HGB-nya
Menemukan rumah idaman jadi gampang berkat bantuan agen properti profesional dan berpengalaman.
Temukan agen properti berdasarkan kawasan incaran Anda di sini!
3. Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik adalah jenis sertifikat yang pemiliknya memiliki hak penuh atas kepemilikan tanah atau lahan. Keuntungan dari sertifikat ini di antaranya:
- SHM dapat dialihkan (dijual, dihibah, atau diwariskan) secara turun temurun,
- SHM dapat diperjualbelikan, hak milik dapat dijadikan agunan untuk kredit,
- SHM tidak ada batas waktunya.
Namun, perlu diperhatikan adalah tanah atau lahan yang memiliki SHM masih dapat hilang atau dicabut karena tanahnya diperlukan untuk kepentingan negara, penyerahan oleh pemiliknya secara sukarela kepada negara, ditelantarkan, atau tanah tersebut bukan milik WNI.
Biaya pengurusan SHM sangat variatif berdasarkan pada tarif ukur, luas tanah, harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran yang berbeda-beda di tiap daerah, harga satuan biaya khusus panitia penilai A, dan harga satuan biaya khusus panitia penilai B.
Pendaftaran untuk pertama kali senilai Rp50.000, dengan biaya transportasi, konsumsi dan akomodasi pemeriksa tanah ditanggung oleh pemohon.
4. Jenis Sertifikat Tanah Girik atau Petok
Girik atau petok bukanlah sertifikat tanah, tetapi merupakan surat penguasaan atas lahan. Berkaitan dengan tanah girik atau yang seringkali disebut tanah adat, jenis dokumen ini merupakan tanah yang konversi haknya ke negara belum didaftarkan.
Perpindahan hak tanah atas tanah yang berstatus girik ini, biasanya terjadi dari tangan ke tangan, yang pada mulanya dapat berbentuk tanah yang luas, lalu kemudian dibagi-bagi ke dalam luas tanah yang lebih kecil sebagai warisan.
Proses peralihan dari tangan ke tangan pun biasanya disaksikan oleh kepala desa atau lurah setempat. Namun, banyak terjadi adalah perpindahan tanah yang berstatus girik ini hanya didasari atas dasar saling percaya dari kedua belah pihak sehingga terkadang tidak ada satupun surat yang bisa menunjukkan atau menelusuri siapa pemiliknya.
Biaya pengurusan girik atau petok biasanya sangat bervariatif tergantung pada ketentuan yang disepakati dengan kepala desa atau lurah setempat. Umumnya akan lebih murah dibanding mengurus SHM.
5. Jenis Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS)
Tak hanya rumah atau lahan tapak yang memiliki sertifikat, untuk Anda yang tinggal di apartemen atau rumah susun ada SHMSRS. Berbeda dengan jenis-jenis sertifikat yang sudah disebutkan di atas, SHMSRS adalah dokumen yang menegaskan kepemilikan atas unit rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan hak milik, hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU), atau hak pakai atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah dengan hak pengelolaan.
Yang membuatnya berbeda, status kepemilikan hanya unit apartemen yang dibeli. Sehingga bisa berarti terpisah dengan fasilitas yang berstatus hak bersama, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Biasanya pihak yang mengajukan SHMSRS adalah pelaku pembangunan rumah susun. Sehingga sertifikatnya akan diterbitkan terlebih dahulu atas nama pelaku pembangunan. Kemudian apabila unit rumah susun telah terjual, pelaku pembangunan akan mengajukan pencatatan peralihan SHMSRS menjadi atas nama pembeli.
6. Jenis Sertifikat Tanah Hak Pakai
Sertifikat hak pakai adalah dokumen yang menunjukkan bahwa seseorang memiliki hak untuk menggunakan dan/atau mengambil manfaat dari tanah yang sebenarnya dimiliki oleh negara atau orang lain. Hal ini sesuai dengan keputusan pemberiannya yang dilakukan oleh pejabat berwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya.
Pada dasarnya, sertifikat hak pakai tidak berupa perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, selama semua hal tersebut sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sedangkan, tanah yang dapat diberikan hak pakai meliputi tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik. Hak pakai yang diberikan terbagi menjadi dua jenis yaitu dengan jangka waktu tertentu dan selama dipergunakan.
Hak pakai diberikan kepada berbagai pihak, seperti:
- Seluruh Warga Negara Indonesia (WNI),
- Badan hukum yang beroperasi sesuai dengan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia,
- Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia,
- Badan keagamaan dan sosial,
- Warga Negara Asing (WNA).
Periode pemberian hak pakai berjangka waktu:
- Maksimal 30 tahun,
- Kemudian dapat diperpanjang hingga 20 tahun,
- Bahkan dapat diperbarui kembali selama 30 tahun.
Sementara untuk hak pakai dengan opsi selama dipergunakan, diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
7. Jenis Sertifikat Tanah Hak Pengelolaan
Sertifikat Hak Pengelolaan adalah dokumen yang menunjukkan bahwa penguasaan tanah yang sebagian kewenangannya dilimpahkan oleh negara kepada pemegang hak.
Sertifikat hak atas tanah jenis ini dapat diterbitkan untuk tanah yang dimiliki oleh negara (tanah negara) dan juga untuk tanah yang dimiliki secara turun-temurun oleh masyarakat adat (tanah ulayat). Namun, Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan kepada pihak-pihak tertentu, terutama berkaitan dengan instansi pemerintah dan masyarakat adat.
Hak Pengelolaan memungkinkan pemegang hak untuk menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah untuk kepentingan sendiri atau dalam bentuk kerja sama dengan pihak lain. Jenis hak atas tanah yang dapat diberikan dalam Hak Pengelolaan adalah HGU, HGB, dan/atau Hak Pakai, yang disesuaikan dengan karakteristik dan fungsi tanah.
Pemegang Hak Pengelolaan juga dapat melakukan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pihak lain. Namun, perlu ditegaskan bahwa Hak Pengelolaan tidak dapat dialihkan atau dipindahtangankan kepada pihak lain, serta tidak dapat digunakan sebagai jaminan untuk memperoleh utang melalui beban hak tanggungan.
Itulah pembahasan lengkap terkait 7 jenis sertifikat tanah yang berlaku di Indonesia yang dilengkapi fungsi dan perbedaannya. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah.
PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja