AJB Tanah Adalah: Pengertian, Syarat, Cara Membuat, Biayanya

PropertyKlik.com – Apa itu AJB tanah? Proses jual beli properti seperti membeli tanah atau rumah memang tidak sesederhana hanya memberikan uang dari pembeli ke penjual lalu selesai. Agar transaksi aman dan legal secara hukum terdapat sejumlah dokumen yang harus Anda perhatikan, salah satunya adalah AJB tanah.

AJB tanah adalah Akta Jual Beli atau bukti transaksi jual beli serta peralihan hak atas tanah atau bangunan. Dengan adanya AJB, proses jual beli serta balik nama akan dianggap sah karena telah disaksikan oleh PPAT.

Lalu bagaimana syarat dan cara membuat AJB? Bagi Anda yang akan melakukan jual beli tanah, artikel ini akan membahas lengkap seputar AJB tanah seperti berikut:

Apa Itu AJB Tanah

AJB tanah adalah singkatan dari Akta Jual Beli yang berarti dokumen otentik berupa bukti aktivitas jual beli serta peralihan hak atas tanah atau bangunan. Untuk mendapatkannya, Anda tidak dapat membuatnya sendiri sebab hanya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berhak membuat AJB.

Ketika akan ditandatangani pun, prosesnya harus dilakukan dan didampingi PPAT. AJB tanah juga berbeda dari Sertifikat Hak Milik (SHM) atau dokumen bukti kepemilikan paling tinggi dan kuat dari tanah, rumah, dan properti lainnya.

Dari penjelasan tersebut dapat ditarik kesimpulan jika AJB adalah syarat saat melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan agar dianggap sah di mata hukum. Dengan adanya AJB, tanah yang menjadi objek transaksi sudah bisa dialihkan kepemilikannya dari penjual ke pembeli.

Perbedaan AJB Tanah dengan Sertifikat Tanah

AJB (Akta Jual Beli) dan Sertifikat Tanah (SHM/SHGB/HGB) adalah dua dokumen penting dalam dunia properti, namun memiliki fungsi, kekuatan hukum, dan proses pembuatan yang berbeda.

Aspek	AJB	Sertifikat Tanah
Fungsi	Bukti kesepakatan jual beli	Bukti kepemilikan sah
Kekuatan hukum	Lemah, tidak bisa jaminan bank	Kuat, diakui negara
Proses pembuatan	Cepat & mudah, oleh PPAT	Lama & rumit, oleh BPN
Biaya	Lebih murah	Lebih mahal

Berikut adalah penjelasannya:

a. Akta Jual Beli (AJB)

1. Fungsi

• Bukti tertulis yang menunjukkan kesepakatan jual beli atas suatu tanah atau bangunan.
• Mencatat informasi tentang:
  • Pihak penjual dan pembeli
  • Objek properti (tanah/bangunan)
  • Harga jual beli
  • Syarat-syarat perjanjian

2. Kekuatan hukum

• Bukan bukti kepemilikan yang sah atas tanah atau bangunan.
• Hanya menjadi bukti sah atas peralihan hak dari penjual kepada pembeli.
• Tidak dapat digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman bank.

3. Proses pembuatan

• Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setelah proses jual beli selesai.
• Biasanya lebih cepat dan lebih mudah dibuat daripada Sertifikat Tanah.

4. Biaya

• Lebih murah daripada pembuatan Sertifikat Tanah.

Contoh:

Anda membeli rumah dari penjual. AJB akan menjadi bukti tertulis yang menunjukkan bahwa Anda telah membeli rumah tersebut dari penjual dengan harga yang disepakati.

b. Sertifikat Tanah (SHM/SHGB/HGB)

1. Fungsi

• Bukti kepemilikan yang sah atas suatu tanah atau bangunan.
• Memberikan kepastian hukum bagi pemilik tanah atau bangunan.
• Menjadi syarat utama untuk melakukan berbagai transaksi terkait properti, seperti:
  • Meminta pinjaman bank
  • Membuat balik nama
  • Menjual properti

2. Jenis-jenis Sertifikat Tanah

• Sertifikat Hak Milik (SHM): Hak kepemilikan atas tanah yang paling kuat dan utuh.
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB): Hak untuk mendirikan dan/atau memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya dalam jangka waktu tertentu.
• Hak Guna Bangunan (HGB): Hak untuk menggunakan tanah negara untuk mendirikan dan/atau memiliki bangunan di atasnya dalam jangka waktu tertentu.

3. Kekuatan hukum

• Lebih kuat daripada AJB.
• Diakui oleh negara sebagai bukti kepemilikan yang sah.

4. Proses pembuatan

• Diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) setelah melalui proses yang panjang dan kompleks, termasuk:
  • Pengukuran tanah
  • Pendaftaran tanah
  • Pemeriksaan tanah
  • Penerbitan sertifikat
• Lebih lama dan lebih rumit daripada pembuatan AJB.

5. Biaya

• Lebih mahal daripada pembuatan AJB.

Contoh:

Setelah Anda menyelesaikan proses jual beli rumah dan memiliki AJB, Anda dapat mengajukan permohonan Sertifikat Tanah ke BPN. Sertifikat Tanah akan menjadi bukti kepemilikan yang sah atas rumah Anda dan memberikan kepastian hukum bagi Anda.

Kesimpulan:

• AJB dan Sertifikat Tanah adalah dua dokumen penting dalam dunia properti.
• AJB adalah bukti kesepakatan jual beli, sedangkan Sertifikat Tanah adalah bukti kepemilikan yang sah.
• Sertifikat Tanah memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat daripada AJB.
• Proses pembuatan Sertifikat Tanah lebih lama dan lebih rumit daripada pembuatan AJB.
• Biaya pembuatan Sertifikat Tanah lebih mahal daripada pembuatan AJB.

Syarat AJB Tanah

Terkait AJB, prosedur pendaftaran tanah telah diatur dalam Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Dalam pasal 1 ayat 1, yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur.

Karena itu, agar kepemilikan tanah Anda terdaftar secara resmi, inilah sejumlah syarat yang harus dipenuhi saat membuat AJB tanah:

a. Persyaratan untuk Penjual

1. Fotokopi KTP dan KK
2. Fotokopi Surat Nikah (Jika sudah berkeluarga)
3. Sertifikat tanah asli
4. Bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir beserta STTS (Surat Tanda Terima Setoran)
5. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli
6. Surat roya atau bukti pelunasan jika properti pernah menjadi jaminan bank

b. Persyaratan untuk Pembeli

1. Fotokopi KTP suami dan istri (Jika sudah berkeluarga)
2. Fotokopi KK
3. Fotokopi Akta Nikah (jika ada)
4. Fotokopi NPWP
5. Salinan keterangan WNI atau ganti nama (jika ada, untuk WNI keturunan)

Selain sejumlah syarat dokumen di atas, ada beberapa hal yang harus dipenuhi sebelum membuat AJB tanah antara lain:

• Bukti pemeriksaan keaslian sertifikat tanah ke Badan Pertanahan Nasional (BPN)
• Bukti pembayaran pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi dan pajak jual beli oleh penjual dan pembeli
• Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah tidak berada dalam sengketa atau tanggungan bank

Prosedur Pembuatan AJB Tanah

Bagi Anda yang baru pertama kali melakukan transaksi jual beli properti tentu bingung bagaimana mengurus pembuatan AJB dan dokumen lainnya. Jangan khawatir, berikut tahapan prosedur pembuatan AJB tanah yang dapat diikuti:

1. Setelah mencapai kesepakatan jual beli dengan penjual, datangi kantor PPAT setempat dengan membawa syarat dokumen yang diperlukan
2. Sertifikat tanah serta dokumen lain seperti identitas penjual pembeli dan bukti pembayaran PBB akan diperiksa untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak oleh petugas PPAT
3. Pengecekan kesesuaian data teknis dan hukum antara sertifikat dengan buku tanah di kantor pertanahan untuk memastikan jika tanah sedang tidak dalam sengketa atau menjadi jaminan.
4. Pemeriksaan surat persetujuan penjualan dari suami dan istri (jika penjual telah menikah). Jika tanah adalah waris, ahli waris harus menunjukkan surat keterangan kematian. Sementara apabila suami atau istri telah meninggal dunia maka anak dari penjual wajib hadir dan memberikan persetujuan.
5. Penyerahan bukti pembayaran pajak seperti pajak penghasilan dan BPHTB
6. Setelah dokumen diverifikasi dan dianggap tidak ada masalah, tahap selanjutnya adalah penandatanganan akta yang harus dihadiri oleh pihak penjual, pembeli, dan saksi yang berasal dari kantor PPAT.

Perlu diingat, saat proses tanda tangan AJB, Anda bisa mengajak pihak keluarga dekat sebagai saksi dan jangan lupa dokumentasikan prosesnya dalam bentuk foto atau video untuk berjaga-jaga jika ada masalah di kemudian hari. Waktu pembuatan AJB tanah sendiri dapat memakan waktu sekitar satu bulan jika tidak ada kendala.

Biaya Membuat AJB Tanah di Notaris atau PPAT

Saat memutuskan untuk beli tanah atau rumah, ada sejumlah biaya pengurusan dokumen yang harus Anda siapkan. Total biaya yang diperlukan untuk semua berkas biasanya berkisar 10-15% dari harga transaksi yang disepakati. Untuk pembuatan AJB tanah sendiri, nominalnya beragam sebagaimana diatur oleh Kementerian ATR/BPN.

Besaran biaya pembuatan AJB tanah telah diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam pasal 1, disebutkan jika uang jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh lebih dari 1 persen harga transaksi. Biaya tersebut sudah harus termasuk honor saksi dalam pembuatan akta.

Jika melihat lebih detail, besaran biaya pembuatan AJB tanah dilandaskan pada nilai ekonomis dengan ketentuan sebagai berikut:

• Nilai transaksi kurang dari sampai dengan Rp500 juta, biaya pembuatan akta paling banyak 1 persen
• Nilai transaksi > Rp500 juta sampai Rp1 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,75 persen
• Nilai transaksi > Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,5 persen
• Nilai transaksi >Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,25 persen

Selain ketentuan di atas, sebelum membuat AJB tanah ada beberapa biaya yang harus dibayarkan penjual dan pembeli yaitu:

1. Pajak penghasilan PPh sebesar 5% dari harga tanah yang dibayarkan
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Tidak hanya kedua biaya di atas, biasanya pihak notaris juga akan menagih biaya validasi BPHTB, validasi PPh, Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNPB) balik nama, dan PNPB hak tanggungan.

Contoh AJB Tanah

Kini Anda telah mengetahui dengan jelas, syarat, tata cara, serta biaya yang harus dibayarkan dalam proses pembuatan AJB tanah. Agar semakin jelas, berikut contoh AJB lengkap dengan detail pasal-pasalnya:

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

ZAINUDIN, SH., M.Kn.

DAERAH KERJA KOTA ADMINISTRASI JAKARTA SELATAN

SK. KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL

REPUBLIK INDONESIA

Nomor : 5/KEP-20.5/III/2010

Tanggal 22 Mei 2010

Jalan Pinang Raya Nomor 17, Cilandak, Jakarta Selatan Telp. (021) 733 7045 Fax. (021) 733 7048

AKTA JUAL BELI

Nomor: 48/2013

Lembar Pertama

Pada hari ini, Selasa tanggal 24 (duapuluh empat) bulan September tahun 2013 (duaribu tigabelas).

(2)

akta ini:

I.-Tuan SULAIMAN WIDODO, lahir di Jakarta pada tanggal 16 September 1980, Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Jakarta, Green Garden Blok A-2/4, Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 003, Kelurahan Kedoya Utara, Kecamatan Kebon Jeruk, Kota Administrasi Jakarta Barat, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3173051609800002.

—menurut keterangannya untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat persetujuan dari isterinya yaitu Nyonya MULYATI, lahir di Jakarta pada tanggal 14 Nopember 1984, Warga Negara Indonesia, Ibu Rumah Tangga, bertempat tinggal bersama suaminya tersebut diatas, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3173051411840001.

—“Selaku Penjual “, untuk selanjutnya disebut:

—PIHAK PERTAMA –

—II.-Tuan SUDRAJAT ONGKOMULYO, lahir di Solo pada tanggal 30 April 1944, Warga Negara Indonesia, Pensiunan, bertempat tinggal di Bogor, Jalan Senam Nomor 5, Rukun Tetangga 004, Rukun Warga 002, Kelurahan Tanah Sereal, Kecamatan Tanah Sereal, Kota Bogor, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3271063004440001, untuk sementera berada di Jakarta. —-

—“Selaku Pembeli”, untuk selanjutnya disebut: —PIHAK KEDUA

—Para penghadap dikenal oleh Saya.

(3)

Pihak Pertama :

— Hak Guna Bangunan: Nomor 1647/Jati Padang atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tanggal 03 April 2012 Nomor 00011/Jati Padang/2012 turutannya setempat dikenal sebagai Jalan Wijaya Kusuma Nomor 29, Rukun Tetangga 004, Rukun Warga 003, yang didirikan berdasarkan Surat Izin Mendirikan Bangunan tertanggal 18 Desember 2013, Nomor 6547/IMB/2013 yang dikeluarkan oleh Kepala Suku Dinas Perizinan Bangunan Kota Administrasi Jakarta Selatan atas nama Kepala Dinas Pengawasan Dan Penertiban Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

(4)

—Pihak Pertama dan —Pihak Kedua menerangkan bahwa: —a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp.

780.000.000,-(tujuhratus delapanpuluh juta Rupiah).

—b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang

-sah (kwitansi). —c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut:

—Pasal 1

—Mulai hari ini obyek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua dan karenanya segala keuntungan yang didapat dari, dan segala kerugian/beban atas obyek jual beli tersebut diatas menjadi hak/beban Pihak Kedua.

—Pasal 2

—Pihak Pertama menjamin, bahwa obyek jual beli tersebut di atas tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak

-terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.

—Pasal 3

—Pihak Kedua dengan ini menyatakan bahwa dengan jual beli ini kepemilikan tanahnya tidak melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana tercantum dalam pernyataannya tanggal

hari ini.

(5)

—Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi obyek jual beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan.

—Pasal 5

—1.Masing-masing pihak menjamin mengenai kebenaran identitas masing-masing pihak yang diberikan dalam akta ini sesuai tanda pengenal yang disampaikan pada saya, Pejabat dan masing-masing pihak bertanggung jawab sepenuhnya atas hal tersebut.

—2.Para pihak telah mengetahui letak dan kondisi Objek Jual Beli.–3.Pihak Pertama juga menjamin bahwa surat tanda bukti

hak/sertipikat adalah satu-satunya yang sah/tidak pernah dipalsukan dan tidak pernah dibuat duplikatnya atau salinannya oleh instansi yang berwenang atas permintaannya.

—Pasal 6

—Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di Jakarta.

—Pasal 7

—Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya peralihan

hak ini dibayar oleh Pihak Kedua.

—Akhirnya hadir juga di hadapan Saya, dengan dihadiri oleh saksi

(6)

— Nyonya MULYATI, tersebut telah dikenal oleh saya, Pejabat, yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan diatas dan menyetujui jual beli dalam akta ini.

—Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan:

—1.-Tuan SUDRAJAT, lahir di Jakarta pada tanggal 21 Juni 1975, Warga Negara Indonesia, Karyawan, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Pualam Raya, Rukun Tetangga 006, Rukun Warga 010, Kelurahan Pisangan, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3271062106750001 ; dan

—2.-Nyonya TITIN KARLINA, lahir di Jakarta pada tanggal 18 Maret 1979, Warga Negara Indonesia, Karyawan, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Gunung Raya Nomor 50, Rukun Tetangga 009, Rukun Warga 003, Kelurahan Kuningan Barat, Kecamatan Kemayoran, Jakarta Pusat, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3271061803790001

kedua-duanya pegawai Pejabat Pembuat Akta Tanah.

—sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta ini ditandatangani/cap ibu jari oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan Saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor Saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Jakarta Selatan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.

Pihak Pertama Pihak Kedua

(7)

SULAIMAN WIDODO. SUDRAJAT ONGKOMULYO.

Persetujuan isterinya

MULYATI.

Saksi Saksi

SUDRAJAT. TITIN KARLINA.

Pejabat Pembuat Akta Tanah

Itulah pembahasan lengkap terkait penjelasan AJB tanah yang dilengkapi pengertian, syarat, prosedur, cara membuat, dan biayanya.. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi PropKlikers yang hendak membeli rumah, apartemen, atau tanah.

PropertyKlik.com: Portal Properti Terpercaya untuk Wujudkan Hunian Impian Anda #KlikAja